686 гк рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

1. Правила коммент. ст. напрямую рассчитаны лишь на коммерческий наем, однако некоторые из них могут применяться и при социальном найме.

По существу указанные правила предусматривают две ситуации, при которых происходит замена нанимателя. В первой из них наниматель не выбывает из игры, более того, замена нанимателя в ряде случаев им самим и может быть инициирована. Во второй первоначальный наниматель участия в такой замене не принимает, то ли потому, что его нет в живых, то ли потому, что он право на жилое помещение утратил по каким-либо другим причинам.

2. Пункт 1 коммент. ст. вроде бы рассчитан при замене нанимателя на бесконфликтную ситуацию — все согласны с тем, что нанимателя нужно заменить: и сам наниматель, и другие постоянно проживающие с ним граждане, и наймодатель. Но как быть, если наниматель не желает уступать свое место или между постоянно проживающими с ним гражданами нет согласия в том, кто должен стать новым нанимателем, или наймодателя вполне устраивает нынешний наниматель и он согласия на его замену не дает?

Однозначный ответ на эти вопросы едва ли может быть дан. Отправным должно служить положение, которое в обязательственном праве является основополагающим: односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий (а замена нанимателя относится к изменению одного из условий договора) не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК). Замена нанимателя недопустима по чьей-то прихоти или капризу, для этого нужны достаточно веские основания. Споры, возникшие при замене нанимателя, могут разрешаться в судебном порядке.

3. Пункт 2 коммент. ст. рассчитан на ситуацию, когда договор коммерческого найма остался без нанимателя. Это происходит, когда наниматель умер (объявлен умершим) или по иным причинам утратил право пользования жилым помещением, нанимателем которого он был. Если самостоятельное право пользования жилым помещением только он и имел, то, хотя бы в помещении и проживали поднаниматели и временные жильцы, о замене нанимателя в данном случае речи не идет — действие договора найма прекращается, а поднаниматели и временные жильцы должны помещение освободить, даже если срок их проживания в нем, обусловленный соглашением с нанимателем, еще не истек.

Иначе обстоит дело, если в жилом помещении вместе с нанимателем проживали другие граждане, имеющие то же право на пользование помещением, какое имел сам наниматель. Договор для них продолжает действовать на тех же условиях, что и при выбывшем из договора нанимателе. Место выбывшего нанимателя занимает один из граждан, который постоянно проживал с ним в том же помещении. Нанимателем он становится по общему согласию граждан, постоянно проживающих в этом помещении. О согласии наймодателя на такую замену ничего не говорится, из чего можно сделать вывод, что оно не требуется, поскольку прежнего нанимателя уже не вернуть. Если же согласие между указанными гражданами не достигнуто, то все они становятся сонанимателями. Иными словами, возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателей. Ни в том, ни в другом случае наймодатель не может требовать расторжения договора найма по тем основаниям, что прежнего нанимателя больше нет, хотя и не лишен права требовать расторжения договора по иным основаниям, предусмотренным законом (см. коммент. к ст. 687 ГК).

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарий к Ст. 686 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в связи с заменой нанимателя.

2. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях:

— выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

— когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

— смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

3. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК и соответствующий комментарий).

4. Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где закреплено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое — меньшего размера .

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005.

См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 422 — 427.

Статья 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарии к ст. 686 ГК РФ

Замена нанимателя по договору найма возможна при выполнении следующих условий:

— требование исходит не только от нанимателя, но и от других совместно проживающих с ним граждан;

— имеется согласие наймодателя;

— кандидат в наниматели достиг совершеннолетия.

Без согласия наймодателя смена нанимателя происходит в случае:

— выбытия нанимателя из жилого помещения.

Наниматель может быть выбран из числа постоянно проживавших с бывшим нанимателем граждан по соглашению между ними. В противном случае все проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарий к статье 686 Гражданского Кодекса РФ

1. Коммент. ст. предусматривает правила о замене нанимателя для двух ситуаций. В первом случае замена нанимателя происходит по обоюдному согласию сторон договора найма. С инициативой произвести такую замену может выступить лишь сам наниматель, с которым должны быть согласны все остальные граждане, постоянно проживающие в данном помещении. Наймодатель не вправе настаивать на замене нанимателя другим членом семьи, но может не согласиться с кандидатурой нового нанимателя.

2. Второе правило рассчитано на случай, когда прежний наниматель умирает или выбывает из жилого помещения. Кандидатура нового нанимателя должна быть поддержана всеми лицами, постоянно проживающими на площади. Согласие наймодателя в этом случае не требуется. Если же проживающие не могут достичь согласия по этому вопросу, они все превращаются в сонанимателей.

Статья 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 686 ГК РФ

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Комментарий к Статье 686 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В комментируемой статье речь идет об изменении договора найма жилого помещения вследствие замены нанимателя в договоре одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Необходимые условия такого изменения — требования нанимателя и других граждан, постоянно проживающих с нанимателем, о его замене и согласие наймодателя. В комментируемой статье ничего не говорится о форме указанного требования и согласия наймодателя. Очевидно, речь идет о том, что наниматель и постоянно проживающие с ним граждане напишут соответствующее заявление, а представитель наймодателя даст письменное согласие.

2. Договор найма жилого помещения не прекращает автоматически действия в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Такой договор продолжает действовать, причем на прежних условиях. В этом случае нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. В противном случае все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Обсуждение закрыто.