Ип купил нежилое помещение

ИП на УСН («доходы минус расходы») в 2008 году купил нежилое помещение стоимостью 29 млн. руб. Данное помещение использовалось им в предпринимательской деятельности. Стоимость помещения не была отнесена на расходы при расчете УСН. В 2018 году ИП планирует продать данное помещение по цене 15 млн. руб. Можно ли будет учесть стоимость помещения в расходах в 2018 году при расчете налога на УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Представляется, что в рассматриваемой случае у индивидуального предпринимателя имелись основания для учета стоимости помещения в расходах при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, в налоговом периоде, когда помещение было им приобретено, то есть в 2008 году.
Налогоплательщик не лишен права исправить эту ошибку путем учета расходов на приобретение помещения при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в 2018 году. Однако следование этой позиции может встретить возражения со стороны налогового органа. Кроме того, если в налоговом периоде, в котором могли быть приняты расходы на приобретение имущества, налогоплательщик получил убыток или уплатил минимальный налог, учет таких расходов возможен только путем пересчета налоговой базы и суммы налога за истекшие налоговые периоды начиная с 2008 года.

Обоснование позиции:
Порядок определения расходов при применении упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» определен положениями ст. 346.16 НК РФ.
Так, пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ предусматривает право налогоплательщика при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 той же статьи).
Из пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ следует, что расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются налогоплательщиком с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.
При этом в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 того же кодекса (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Подпунктом 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.
В соответствии с п. 3 ст. 346.16 НК РФ основные средства, введенные в эксплуатацию начиная с 31.01.1998, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Согласно п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ переход права собственности на нежилые помещения подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Поскольку упомянутое в вопросе нежилое помещение отвечает критериям объекта основных средств (п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01), у налогоплательщика имелись основания учесть стоимость его приобретения в составе расходов при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН (далее также — налог), в налоговом периоде, в котором в уполномоченный орган были представлены документы в целях государственной регистрации перехода права собственности на помещение к его приобретателю, то есть, как можно предположить из вопроса, в 2008 году (при условии оплаты этого имущества) (смотрите в связи с этим письма Минфина России от 29.04.2015 N 03-11-11/24744, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53652, от 05.11.2013 N 03-11-11/47086, от 06.06.2013 N 03-11-11/164, от 26.10.2010 N 03-11-06/2/165, от 12.01.2010 N 03-11-06/2/01, ФНС России от 27.02.2010 N 3-2-11/6).
Обратим внимание, что наличие убытка от включения стоимости недвижимого имущества в состав расходов при исчислении налога не является основанием для того, чтобы не принимать расходы на приобретение такого имущества при определении налоговой базы. Правило п. 7 ст. 346.18 НК РФ позволяет налогоплательщику, применяющему УСН, переносить на следующие налоговые периоды убыток, полученный в предыдущих налоговых периодах (аналогичное положение действовало и в 2008 году).
Заметим также, что исходя из положения пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы по налогу в отчетном периоде реализации такого объекта (письма Минфина России от 01.02.2008 N 03-11-04/2/25, от 01.02.2008 N 03-11-04/2/25).
Однако, как мы поняли из вопроса, упомянутое нежилое помещение не приобреталось в качестве товара, предназначенного для последующей реализации.
Следовательно, при выполнении необходимых условий расходы на его приобретение должны были быть учтены индивидуальным предпринимателем (далее также — предприниматель, ИП) в 2008 году.
Считаем необходимым отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с главой 26.2 НК РФ (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Таким образом, при реализации нежилого помещения, срок полезного использования которого составляет свыше 15 лет, до истечения 10 лет с момента его приобретения оснований для принятия расходов на приобретение такого объекта у налогоплательщика не имеется (кроме расходов на амортизацию, которые учитываются в соответствии с положениями главы 25 НК РФ). Однако, если в рассматриваемом случае реализация помещения в 2018 году состоится по истечении 10 лет с момента его приобретения в 2008 году, исключать расходы на приобретение этого имущества при определении налоговой базы по налогу в соответствии с вышеприведенной нормой не требуется (письмо Минфина России от 29.07.2016 N 03-11-06/2/44660).
Представители контролирующих органов подчеркивают, что ст. 346.16 НК РФ не предусмотрена возможность учета расходов на приобретение основного средства для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в момент его реализации (письмо Минфина России от 27.03.2012 N 03-11-11/103).
Судебной практики по ситуации, полностью повторяющей рассматриваемую, нами не найдено. Тем не менее приведем фразу из постановления Восьмого ААС от 27.10.2017 N 08АП-12134/17. Согласно п.п. 2, 5 ст. 346.18 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов. При определении налоговой базы доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода. Из приведенной нормы прямо следует о включении в базу для расчета налога только тех расходов, которые произведены в налоговом периоде, в связи с чем расходы, произведенные в 2008-2010 годах и при применении иного режима налогообложения, не учитываются в целях исчисления налога в 2012 году. Мы полагаем, что несмотря на то, что в указанных судом периодах приобретения основного средства индивидуальный предприниматель применял систему налогообложения в виде ЕНВД, налоговые органы могут все же придерживаться этой точки зрения и в Вашей ситуации. Нами обнаружено также дело по вопросу признания расходов на приобретение ИП основного средства в более позднем периоде в ситуации смены объекта налогообложения (постановление АС Волго-Вятского округа от 20.01.2016 N Ф01-5000/15 по делу N А31-6256/2014), чего, как мы поняли, в Вашем случае не было. В учете затрат в текущем периоде ИП было отказано.
Вместе с тем положительным для предпринимателя стало решение судей в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 N Ф07-11197/2010 по делу N А56-23498/2010, где суд, в частности, установил отсутствие положительной разницы между ценой продажи и приобретения имущества (однако обстоятельства дела отличались от указанных Вами — имущество было приобретено до получения физическим лицом статуса ИП). Суд, признавая неправомерным доначисление налога, учел, что расходы ИП на приобретение имущества выше полученного дохода от реализации нежилого помещения, и что за весь период предпринимательской деятельности расходы на приобретение павильона не учитывались при налогообложении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче его в аренду.
Вместе с тем отметим следующее.
Статьей 54 НК РФ регламентирован порядок исправления ошибок в налоговом учете. Согласно абзацу второму п. 1 этой статьи при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).
При этом абзацем третьим п. 1 ст. 54 НК РФ предусмотрено, что в случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе провести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, также и в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.
Как разъясняет Минфин России, в соответствии с указанной нормой налогоплательщик вправе произвести перерасчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога, вне зависимости от того, возможно или нет определить период их совершения (письма от 23.01.2012 N 03-03-06/1/24, от 26.08.2011 N 03-03-06/1/526).
Таким образом, если в рассматриваемой ситуации налогоплательщик не имел убытков и своевременно уплачивал в бюджет налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, исправить ранее допущенную ошибку, выразившуюся в непринятии расходов на приобретение нежилого помещения при определении налоговой базы по налогу, возможно в текущем налоговом периоде.
При этом следует учитывать, что НК РФ не ограничивает срок перерасчета налоговой базы в случае выявления ошибок (искажений), приведших к увеличению налоговой базы и суммы налога (письмо Минфина России от 05.10.2010 N 03-03-06/1/627).
Важно учитывать следующее. Применение абзаца третьего п. 1 ст. 54 НК РФ правомерно только в том случае, если по итогам налогового периода, подлежащего корректировке, организация не получила убыток и своевременно уплачивала налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, в бюджет (смотрите письма Минфина России от 13.08.2012 N 03-03-06/1/408, от 30.01.2012 N 03-03-06/1/40, от 07.05.2010 N 03-02-07/1-225, от 23.04.2010 N 03-02-07/1-188, от 27.04.2010 N 03-02-07/1-193 и другие).
Хотя все приведенные выше письма Минфина России касаются уплаты налога на прибыль организаций, они применимы и для налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, поскольку нормы ст. 54 НК РФ посвящены общим вопросам исчисления налоговой базы, а не только вопросам исчисления налоговой базы при налогообложении прибыли в соответствии с главой 25 НК РФ.
По нашему мнению, говорить о том, что допущенная ошибка привела к излишней уплате налога, нельзя и в том случае, когда по итогам налогового периода был уплачен минимальный налог по УСН (п. 6 ст. 346.18 НК РФ). Так как сумма минимального налога исчисляется в размере 1% налоговой базы, которой являются доходы, то «пропущенный» расход не мог повлиять на его размер.
Поэтому мы полагаем, что в рассматриваемом случае учесть расходы на приобретение помещения при определении налоговой базы по налогу возможно в текущем налоговом периоде (в периоде выявления ошибки), то есть в 2018 году, либо путем внесения корректировок в налоговую базу прошлых налоговых периодов (каждого года, в котором допущенная ошибка с учетом возможного убытка, переносимого на следующие налоговые периоды, повлияла на определение налоговой базы по налогу).
Последний вариант применяется, если в силу указанных выше обстоятельств (по итогам налоговых периодов, в котором были допущены ошибки, были получены убытки либо уплачивался минимальный налог) оснований для применения абзаца третьего п. 1 ст. 54 НК РФ у организации нет. В этом случае налогоплательщик, поскольку допущенная ошибка не привела к занижению налоговой базы по налогу, вправе (но не обязан) представить за каждый из этих прошлых налоговых периодов уточненную налоговую декларацию (абзац второй п. 1 ст. 81 НК РФ). Отметим, что в приведенных выше письмах Минфина России от 29.04.2015 N 03-11-11/24744 и от 06.06.2013 N 03-11-11/164 сделан акцент именно на подаче уточненных деклараций: в случае если затраты индивидуального предпринимателя по приобретению основного средства не включались в состав расходов в целях налогообложения, то ИП вправе внести изменения в части включения этих расходов в состав расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.
Таким образом, индивидуальный предприниматель не лишен права принять расходы на приобретение нежилого помещения при определении налоговой базы по налогу в 2018 году закону, если отсутствуют названные выше обстоятельства, в силу которых корректировка налоговой базы возможна только за истекшие налоговые периоды (2008 год и последующие годы, если имеет место убыток, переносимый на следующие налоговые периоды).
Обращаем Ваше внимание, что НК РФ не ограничивает сроки представления в налоговый орган уточненных налоговых деклараций, поэтому налоговый орган не вправе отказать налогоплательщику в приеме такой декларации вне зависимости от того, за какой год данная декларация подается (письма Минфина России от 24.08.2004 N 03-02-07/15, ФНС России от 12.12.2006 N ЧД-6-25/[email protected]). При этом уточненная налоговая декларация (расчет) представляется в налоговый орган по форме, действовавшей в налоговый период, за который вносятся соответствующие изменения (п. 5 ст. 81 НК РФ).
Однако следует учитывать, что в соответствии с п. 7 ст. 78 НК РФ заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога, в том числе вследствие перерасчета налоговой базы, повлекшей излишнюю уплату налога, может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (письмо Минфина России от 05.10.2010 N 03-03-06/1/627). Поэтому придерживаться позиции о невозможности признания расходов на приобретение основного средства в периоде его продажи (в 2018 году) налоговому органу более выгодно, и мы не исключаем вероятности возникновения спорной ситуации, если налогоплательщик примет решение об учете этих расходов в текущем налоговом периоде (смотрите в связи с этим письма Минфина России от 29.07.2016 N 03-11-06/2/44664, от 22.06.2015 N 03-11-09/36020).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

10 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ИП продает нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности

Добрый день, пожалуйста подскажите, как рассчитать налоги, если ип продает нежилое помещение, ИП на УСН 6%. Условно говоря разница между покупкой и продажей помещения составляет 600тр, но ИП не на 15%, а на 6%. Должен ли он платить налог со всей суммы от реализации помещения? или все-таки только с фактически полученной от реализации прибыли? Спасибо.

Ответы юристов (15)

Должен ли он платить налог со всей суммы от реализации помещения? или все-таки только с фактически полученной от реализации прибыли?

Вопрос:Я,
Индивидуальный предприниматель, нахожусь на УСН (6%) с основным видом
экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого
недвижимого имущества. Будучи
индивидуальным предпринимателем и находясь на УСН (6%) с основным видом
экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого
недвижимого имущества, купил несколько квартир и нежилых помещений и
сдавал в аренду, ежемесячно получая арендную плату на свой расчетный
счет. Сейчас я хочу продать часть жилого и нежилого недвижимого
имущества. Какой налог я должен заплатить с продажи недвижимости? Как
физическое лицо по ставке 13% или как индивидуальный предприниматель по
ставке 6%.

Письмо Министерства финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ ПИСЬМОот 8 сентября 2011 года N 03-11-11/226[Об определении доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения]

Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу
определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим
упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации
предпринимательской деятельностью является самостоятельная,
осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи
товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными
в этом качестве в установленном законом порядке.пунктом 1 статьи 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели,
применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта
налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в
соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.Федерального
закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином
государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны такие
виды экономической деятельности как «Покупка и продажа собственного
жилого недвижимого имущества», «Сдача внаем собственного недвижимого
имущества» и т.п. (соответственно коды 70.12 и 70.20 раздела «К»
Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД),
утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 года N 454-ст.),
а также в том случае, если недвижимое имущество используется им в
предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется
упрощенная система налогообложения, доходы от его продажи учитываются в
составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в
связи с применением данной системы налогообложения. В том случае, если
индивидуальный предприниматель применяет вышеназванный специальный
налоговый режим с объектом налогообложения в виде доходов, в отношении
полученных им доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов
(пункт 1 статьи 346_20 Кодекса).
При
этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления
предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система
налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом
на доходы физических лиц на основании пункта 24 статьи 217 Кодекса.

Определение налоговой базы в ст. 346.14 НК РФ-

1. Объектом налогообложения признаются:

доходы, уменьшенные на величину расходов.

2. Выбор объекта налогообложения
осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая,
предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи. Объект налогообложения
может изменяться налогоплательщиком ежегодно. Объект налогообложения
может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит
об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в
котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В
течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект
налогообложения.

1. В случае, если объектом налогообложения
являются доходы организации или индивидуального предпринимателя,
налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или
индивидуального предпринимателя.

2. В случае, если объектом налогообложения
являются доходы организации или индивидуального предпринимателя,
уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное
выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

У вас будет налог рассчитываться с дохода, полученного с продажи нежилого помещения.

Есть вопрос к юристу?

При продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.
То есть налогообложение будет исчисляться из всей суммы продажи 6%.

Илья, добрый день.

Вам нужно заплатить налог 6% с всей суммы, за которую реализовано имущество.

МИНИСТЕРСТВО
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 23 апреля
2013 г. N 03-04-05/14057

В
соответствии с п. 1 ст. 346.15
Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие
упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения
учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и
внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

При этом
в соответствии с п. 1 ст. 2
Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью
понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,
продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами,
зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким
образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный
индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами,
полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно,
в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в
предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при
регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных
участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в
составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи
с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный
предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде
доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в
размере 6 процентов.

Доходы,
полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не
использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления
предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным
предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с
продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат
обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог
на доходы физических лиц» Кодекса.

Так как у вас налоговая ставка 6 %- то есть объект налогообложения- доходы- то, соответственно, и платить придется 6%с полученного дохода от реализации недвижимости- в первом ответе я так и указал.

Согласен с коллегами.

Кроме 6% не будет дополнительных налогов. Платить с полученного дохода, т.е. с разницы в 600 т.р.

Вы от сдачи в аренду налоги получается не платили?

Я вообще думаю, что в этом случае, можно закрыть ИП и продать как физик, тогда раз владеете больше трех лет налог платится не будет. либо Вы получите право на налоговый вычет с суммы 1 млн. руб и с налоговой проведете взаимозачет.

Уточнение клиента

от аренды налоги платились исправно. ИП закрывать ради 50тыс нет смысла, есть другая деятельность по которой работаю.

22 Октября 2014, 13:06

Что касается УСН, то налог платится с дохода, поэтому сумма с которой будет начисляться налог, в случае если будет установлено что имущество использовалось в предпринимательских целях составит разница между ее покупкой и продажей, т.е. 600 т.р.

Уточнение клиента

ваши коллеги выше писали, что со всей суммы, а не от разницы.

22 Октября 2014, 13:07

ваши коллеги выше писали, что со всей суммы, а не от разницы.

Со всей суммы, Вы же на 6%, а там расходы не учитываются.

Уточнение клиента

ну вот и я об этом.

Получается я должен деньги от продажи на р\с свой получить? кассового аппарата у меня нет.

22 Октября 2014, 13:10

Получается я должен деньги от продажи на р\с свой получить?

Да. Видите, если бы Вы налог не платили с аренды, то налоговая могла и не знать, что помещение используется в коммерческих целях, можно было бы продавать как физику и ни чего не платить, так как более трех лет.

Уточнение клиента

налог платился с поступлений на р\с, налоговая не знает за что эти поступления. В комментариях к платежам указано «оплата по счету номер. от такого-то числа». При желании наверное можно плательщиков и выяснить у них основания, но будут ли в налоговой так глубоко копать?

22 Октября 2014, 13:15

Получается я должен деньги от продажи на р\с свой получить?

Да, денежные средства должны поступить на ваш р/с.

Уточнение клиента

а если я забуду о том, что помещение сдавалось в аренду и сдам форму 3НДФЛ? Помещение в собственности более 3 лет. Чем мне это будет грозить?

22 Октября 2014, 13:17

ну вот и я об этом. Получается я должен деньги от продажи на р\с свой получить? кассового аппарата у меня нет.

Налог Вы будете платить с 900 тысяч рублей, поскольку при УСН доходы расходы не учитываются. Да деньги нужно поступили на р/с.

а если я забуду о том, что помещение сдавалось в аренду и сдам форму 3НДФЛ? Помещение в собственности более 3 лет. Чем мне это будет грозить?

В принципе, тут будет действовать презумпция добросовестности предоставленных сведений. Но если это помещение фигурировало в налоговой как используемое в предпринимательской деятельности, то могут капнуть и тогда штрафы и привлечение к ответственности за подачу неверных сведений. При желании вплоть до уголовной. Но именно налоговая должна будет доказывать в суде, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности. Хотя в данном случае, она вероятнее всего это докажет.

Уточнение клиента

а если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, но моей выгоды в этом не было? если я предоставлял помещение безвозмездно?

22 Октября 2014, 13:23

Помещение в собственности более 3 лет. Чем мне это будет грозить?

Если налоговая затеет проверку, и если у них будут доказательства (хотя вряд ли), то начислят пени, если не будут копать, то ничего не будет.

а если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, но моей выгоды в этом не было? если я предоставлял помещение безвозмездно?

Если безвозмездно — то это уже не предпринимательская деятельность. Поскольку предпринимательская деятельность — это деятельность направленная на извлечение прибыли. Если сможете собрать такие доказательства (договор безвозмездного пользования помещением, например), то в принципе возможно. Но Вы должны осознавать, что это риск в любом случае, и судебный спор очень вероятен по инициативе налоговой.

Хотя вот буквально недавно, помогал клиенту в аналогичном вопросе, до суда не дошло, налоговую устроил предварительный договор аренды в качестве доказательства, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности до 2014 года. Хотя вначале налоговая выставляла претензии.

если я предоставлял помещение безвозмездно?

Если сдавали юридическому лицу или ИП, то такое лицо получит внереализационный доход и будет обязано оплатить налог исходя из рыночной стоимости аренды.

Уточнение клиента

арендатор находился на енвд

22 Октября 2014, 13:32

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог с продажи нежилого помещения, 2 года ИП закрыто. В собственности более 10 лет

Здравствуйте. хочу продать нежилое помещение, в собственности более 10 лет. До 2014г. было открыто ИП — сдача в аренду нежилых помещений. В апреле 2015 года ИП закрыто. После этого в предпринимательской деятельности помещение не использовалось. Надо ли подавать декларацию о продаже помещения и платить налог на доходы от продажи? Спасибо заранее.

Ответы юристов (8)

Здравствуйте! Если соблюдены условия указанные в ст. 217.1 НК РФ то платить налог не надо

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Есть вопрос к юристу?

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом, прекратившим деятельность в качестве ИП.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо о порядке налогообложения доходов от реализации имущества и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывали доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, в случае если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи указанного имущества следует учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом в соответствии с абзацем четвертым подпункта 1 пункта 1 названной статьи Кодекса положения данного подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Таким образом, налогоплательщик налога на доходы физических лиц может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов, полученных от продажи нежилого помещения, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого нежилого помещения, в случае, если данное помещение не использовалось им в предпринимательской деятельности.
В случае если физическим лицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется (подпункт 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

Уточнение клиента

Здравствуйте. Т.е. согласно этому письму обложение на доходы физ. лиц в общеустановленном порядке означает, что я должна заплатить 13 процентов, или могу не платить совсем, т.к. в собственности помещение более 10 лет? спасибо.

Или лучше открыть ИП перед продажей — упрощенку и заплатить 6 процентов?

07 Ноября 2017, 21:14

После этого в предпринимательской деятельности помещение не использовалось. Надо ли подавать декларацию о продаже помещения и платить налог на доходы от продажи? Спасибо заранее.

Елена, добрый вечер! Да, до 30.04 следующего за продажей года нужно подавать декларацию по НДФЛ и до 15.07. платить 13%. Срок владения не имеет значения т.к. имущество использовалось в предпринимательской деятельностист. 217 НК 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

вот более свежее письмо

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Здравствуйте. Т.е. согласно этому письму обложение на доходы физ. лиц в общеустановленном порядке означает, что я должна заплатить 13 процентов, или могу не платить совсем, т.к. в собственности помещение более 10 лет? спасибо.

13% должны уплатить, при этом уменьшить доход на вычет не можете.

Уточнение клиента

А если сейчас открою ИП перед продажей, то смогу заплатить 6 процентов? и какой вид деятельности указать?

07 Ноября 2017, 21:21

А если сейчас открою ИП перед продажей, то смогу заплатить 6 процентов? и какой вид деятельности указать?

сможете, продажа собственного недвижимого имущества. но я бы после регистрации выждал месяца 3-4 и в это время по сдавал в аренду или сделал вид, что пытаюсь.

Уточнение клиента

А если открою вид деятельности — сдача в аренду для другого помещения и сдам его в аренду, а для этого — «продажа собственного недвижимого имущества» и сразу продам в этом же месяце, то возможно ли, что удастся заплатить 6 процентов?

А если будет просто вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений?

07 Ноября 2017, 21:28

А если будет просто вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений?

можно и только один.

А если открою вид деятельности — сдача в аренду для другого помещения и сдам его в аренду, а для этого — «продажа собственного недвижимого имущества» и сразу продам в этом же месяце, то возможно ли, что удастся заплатить 6 процентов?

в ситуации когда открыл ИП и практически тут же продал и закрыл ИП, могут посчитать, что специально открыли ИП чтоб не платить 13%.

Уточнение клиента

То есть могу открыть только 1 вид деятельности — сдача в аренду нежилых, одно помещение сдать (и продолжать сдавать и в следующем году), а второе — продать в декабре, тогда заплачу налог 6 процентов с продажи тоже и вид «продажа собственного недвижимого имущества» тогда открывать не надо. Правильно? или лучше открыть 2 вида, а второй закрыть через несколько месяцев?

07 Ноября 2017, 21:47

То есть могу открыть только 1 вид деятельности — сдача в аренду нежилых, одно помещение сдать (и продолжать сдавать и в следующем году), а второе — продать в декабре, тогда заплачу налог 6 процентов с продажи тоже и вид «продажа собственного недвижимого имущества» тогда открывать не надо. Правильно? или лучше открыть 2 вида, а второй закрыть через несколько месяцев?

правильно. 2 не обязательно, т.к. УСН, а не что-то иное.

Уточнение клиента

07 Ноября 2017, 21:54

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обсуждение закрыто.