Сколько стоит построить нежилое помещение

Оглавление:

Как выгоднее построить нежилое помещение самостоятельно

1 февраля 2008 9754

Популярное по теме

Недостаток складских и офисных площадей зачастую вынуждает компании самостоятельно заниматься их строительством. Кроме того, строительство нежилых объектов — один из эффективных способов размещения денежных средств. Построенные здания в последующем могут быть использованы для себя, реализованы или сданы в аренду. Как выгоднее оформить строительство с точки зрения налогообложения?

СМР СВОИМИ СИЛАМИ И С ПОДРЯДЧИКАМИ

Строительно-монтажные работы для собственного потребления признаются объектом обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ).

При этом работы, выполненные подрядчиками, следует исключать из общей стоимости работ при расчете НДС. Правда, ранее Минфин России считал (письмо от 16.01.06 № 03-04-15/01), что в сумму всех фактических расходов (а значит, в налоговую базу) включаются и работы, выполненные подрядчиками. Однако суд отменил это письмо (позиция сформирована в решении ВАС РФ от 06.03.07 № 15182/06 и подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ от 09.10.07 № 7526/07). На практике ФНС рекомендует инспекторам применять письмо № 03-04-15/01 с учетом решения ВАС РФ (письмо от 04.07.07 № ШТ-6-03/527). То есть фактически следовать позиции ВАС РФ.

Работы, выполненные подрядчиками, исключаются из общей стоимости работ при расчете НДС

Владислав БРЫЗГАЛИН,
директор агентства правовой безопасности «Налоговый щит»: — Да, после появления судебных актов ВАС РФ, признавших подход Минфина не соответствующим законодательству, данный способ строительства стал менее безопасным и более интересным для налогоплательщиков. Единственным недостатком его является временной разрыв между уплатой НДС и принятием к вычету.

Заметим, что если работы выполняются полностью за счет подрядчиков, Минфин согласен с тем, что объект обложения НДС не возникает (письмо от 29.08.06 № 03-04-10/12). Рассмотрим на примерах, как выгоднее построить нежилое строение при выполнении работ собственными силами. Исходные условия для всех расчетов ниже следующие. Компания — застройщик находится на общей системе налогообложения. Покупные материалы стоят 236 руб. (в т.ч. НДС 36 руб.), зарплата собственных рабочих 300 руб. Рассчитаем суммарное налогообложение при строительстве здания разными способами. Сразу отметим, что во всех примерах, связанных с общей системой налогообложения, мы для упрощения расчета налоговой нагрузки на фонд оплаты труда подразумеваем, что в общий расчет ЕСН по ставке 26 процентов входят и страховые взносы в ПФР. Также обратите внимание: указывая общую стоимость СМР, мы включаем в нее рассчитанные ЕСН и страховые взносы в ПФР.

Строительство собственными силами отвлекает денежные средства из оборота в течение налогового периода по НДС

СТРОИТЕЛЬСТВО ДЛЯ НДС-ОБЛАГАЕМОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Хозспособ. ЕСН — 78 руб. (300 руб. х 26 %). Общая стоимость СМР — 578 руб. (200 руб. + 300 руб. + 78 руб.). С этой стоимости начисляется НДС: НДС — 104,04 руб. (578 руб. х 18 %). В следующем налоговом периоде исчисленная сумма НДС со стоимости СМР для собственного потребления будет принята к вычету. В то же время при покупке материалов компания получает вычет НДС 36 руб. (уплаченный при приобретении материалов). Сумма НДС к возмещению — 36 руб. (104,04 руб. — 104,04 руб. – 36 руб.). Общая сумма налогов — 42 руб. (78 руб. — 36 руб.). Напоминаем, что вычеты НДС производятся не по начислению, а по мере уплаты в бюджет налога, исчисленного при выполнении СМР для собственного потребления (п. 5 ст. 172 НК РФ). То есть налоговый период, в котором исчислена сумма НДС, и налоговый период, в котором возникает право на ее вычет, различны (письмо Минфина России от 03.07.06 № 03-04-10/09). Поэтому строительство собственными силами отвлекает денежные средства из оборота в течение налогового периода по НДС (квартала, ст. 163 НК РФ), равной сумме НДС со стоимости СМР для собственного потребления.

Подрядчик — дочерняя компания на общей системе налогообложения. В деятельность дочерней компании закладывается наценка (прибыль «дочки») 10 процентов от общей стоимости работ.
Сумма ЕСН и НДС в этом случае не изменится и составит соответственно
ЕСН — 78 руб.,
НДС — к возмещению 36 руб.
Стоимость работ также не меняется и составит 578 руб. (200 руб. + 300 руб. + 78 руб.).
Налог на прибыль — 13,87 руб. (578 руб. х 10% х 0,24). Он исчисляется с наценки 10 процентов.
Общая сумма налогов — 55,87 руб. (78 руб. — 36 руб. + 13,87 руб.).
Вывод. Из-за дополнительной прибыли дочернюю компанию на ОСН использовать менее выгодно, чем строить самостоятельно.
Подрядчик — дочерняя компания на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы». В деятельность дочерней компании закладывается наценка (прибыль «дочки») 10 процентов от общей стоимости работ.
ЕСН не начисляется.
Страховые взносы в ПФР — 42 руб. (300 руб. х 14%).
НДС со стоимости СМР не начисляется. Однако и возместить НДС с приобретенных материалов не получится. Таким образом, потеря на НДС составляет 36 руб.

Стоимость СМР у дочерней компании составит 578 руб. (236 руб. + 300 руб. + 42 руб.). С добавлением наценки общая стоимость работ будет равна 635,8 руб. (578 руб. х 110%). Заметим, что уже на этом этапе НДС и страховые взносы в ПФР выше, чем общая сумма налогов при строительстве с помощью «дочки» на общей системе.
Единый налог — 19,08 руб. (38,15 руб. х 50%). Эта сумма рассчитана уже с учетом страховых взносов в ПФР, на которые можно уменьшить рассчитанный единый налог (38,15 руб. (635,8 руб. х 6%)), но не более чем на 50 процентов (п. 3 ст. 346.21 НК РФ).
Общая сумма налогов – 97,08 руб. (42 руб. + 36 руб. + 19,08 руб.).
Вывод. При использовании «упрощенки» суммарное налогообложение выше. Тот же результат (более высокое налогообложение) будет и при «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы минус расходы», поскольку и в этом случае возместить НДС не получится.

Подрядчик — дочерняя компания на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы» и с условием приобретения материалов на головную компанию. Материалы, используемые в строительстве, можно приобрести на головную компанию, передать их дочерней компании на «упрощенке» по договору толлинга. В этом случае компания получит и вычет НДС, и сэкономит на ЕСН.
ЕСН не начисляется.
Страховые взносы в ПФР — 42 руб. (300 руб. х 14%). При покупке материалов головная компания получает вычет НДС 36 руб.
НДС к возмещению — 36 руб.
Стоимость СМР у дочерней компании составит 342 руб. (300 руб. + 42 руб.). Соответственно, после добавления 10 процентов наценки увеличится до 376,2 руб. (342 руб. х 110%).

Единый налог — 11,29 руб. (22,57 руб. х 50 %). Рассчитанный единый налог (22,57 руб. (376,2 руб. х 6 %)) уменьшается на сумму страховых взносов в ПФР, но не более чем на 50 процентов (п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Общая сумма налогов — 17,29 руб. (42 руб. — 36 руб. + 11,29 руб.).
Если же у «дочки» объект налогообложения «доходы минус расходы», сумма страховых взносов в ПФР и НДС (у головной компании) не изменится и составит 42 руб. и 36 руб. к возмещению (у головной компании) соответственно. А единый налог будет исчисляться с прибыли 10 процентов и составит 5,13 руб. (342 руб. х 10% х 15%).
Общая сумма налогов — 11,13 руб. (42 руб. — 36 руб. + 5,13 руб.).
Вывод. Последний вариант (работа по договору толлинга через «дочку» на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы минус расходы») – самый выгодный из рассмотренных.

СТРОИТЕЛЬСТВО ДЛЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Строящееся сооружение может использоваться в деятельности, не облагаемой НДС. В этом случае застройщик не сможет принять НДС по материалам и подрядным работам к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ). Рассмотрим, как выгоднее оформить строительные работы в этом случае.

Хозспособ.
ЕСН — 78 руб. (300 руб. х 26 %). Общая стоимость СМР — 578 руб. (200 руб. + 300 руб. + 78 руб.).
НДС с этой суммы — 104,04 руб. (578 руб. х 18 %). Обратите внимание: если компания строит здание для использования в деятельности, не облагаемой НДС, база по НДС для обложения СМР все равно возникает. Ведь НК РФ не устанавливает, что НДС надо платить в зависимости от того, в облагаемой или не облагаемой деятельности предполагается использовать здание (подп. 3 п. 2 ст. 146, п. 2 ст. 159 НК РФ). Однако в следующем налоговом периоде исчисленную сумму НДС со стоимости СМР для собственного потребления принять к вычету не получится (п. 6 ст. 171 НК РФ).

В то же время компания вправе получить вычет НДС 36 руб. (уплаченный при приобретении материалов), поскольку материалы приобретены для деятельности, облагаемой НДС.
НДС к уплате — 68,04 руб. (104,04 руб. — 36 руб.).
Общая сумма налогов – 146,04 руб. (78 руб. + 68,04 руб.).
Подрядчик — дочерняя компания на общей системе налогообложения. В деятельность дочерней компании закладывается наценка (прибыль «дочки») 10 процентов от общей стоимости работ.

ЕСН — 78 руб. (300 руб. х 26 %).
Стоимость СМР у дочерней компании составит 578 руб. (200 руб. + 300 руб. + 78 руб.). С учетом наценки 10 процентов общая стоимость работ будет равна 635,8 руб. (578 руб. х 110%).
НДС, начисленный с СМР, составит 114,44 руб. (635,8 руб. х 18%). В то же время при покупке материалов подрядчик получает вычет НДС 36 руб.
НДС к уплате — 78,44 руб. (114,44 руб. — 36 руб.).
Налог на прибыль — 13,87 руб. (578 руб. х 10% х 0,24), он рассчитывается с наценки 10 процентов.
Общая сумма налогов — 170,31 руб. (78 руб. + 78,44 руб. + 13,87 руб.).
Вывод. Привлекать дочернюю компанию на общей системе налогообложения невыгодно.
Подрядчик — дочерняя компания на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы».

В деятельность дочерней компании закладывается наценка (прибыль «дочки») 10 процентов от общей стоимости работ.
ЕСН не начисляется.
Страховые взносы в ПФР — 42 руб. (300 руб. х 14%).
НДС — потеря на налоге 36 руб. Стоимость СМР у дочерней компании составит 578 руб. (236 руб. + 300 руб. + 42 руб.). Соответственно, после добавления 10 процентов, общая стоимость работ составит 635,8 руб. (578 руб. х 110%).

Единый налог — 19,08 руб. (38,15 руб. х 50 %). Эта сумма дана с учетом уменьшения на сумму взносов в ПФР, на которую можно уменьшить рассчитанный единый налог (38,15 руб. (635,8 руб. х 6 %)), но не более чем на 50 процентов (п. 3 ст. 346.21 НК РФ). Общая сумма налогов — 97,08 руб. (42 руб. + 36 руб. + 19,08 руб.).

Вывод. При использовании дочерней компанией «упрощенки» суммарное налогообложение ниже, чем при строительстве хозспособом или с дочерней компанией на общей системе налогообложения.

Подрядчик — дочерняя компания на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы минус расходы». В деятельность дочерней компании закладывается наценка (прибыль «дочки») 10 процентов от общей стоимости работ.
ЕСН не начисляется.
Страховые взносы в ПФР — 42 руб. (300 руб. х 14%).
НДС — потеря на налоге 36 руб.
Стоимость СМР у дочерней компании составит 578 руб. (236 руб. + 300 руб. + 42 руб.).
А единый налог будет исчисляться с прибыли 10 процентов и составит 8,67 руб. (578 руб. х 10% х 15%).
Общая сумма налогов — 86,67 руб. (42 руб. + 36 руб. + 8,67 руб.).
Вывод При привлечении дочерней компании, находящейся на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы минус расходы», суммарное налогообложение самое низкое из всех рассмотренных нами вариантов.

Перевод работ на договор толлинга в этом случае эффекта не даст, поскольку нет возможности возместить НДС.

Заметим, что во всех рассмотренных выше случаях с привлечением «дочки» компания может быть переведена и на ЕНВД по основному виду деятельности. Однако поскольку строительство не облагается ЕНВД, эта деятельность подпадает под общую систему налогообложения. Поэтому дочерней компании придется вести раздельный учет затрат на основную деятельность и на строительство. В результате суммарное налогообложение этого варианта будет равно деятельности через «дочку» на общей системе налогообложения.

Если подрядчик, строящий здание для использования в НДС-облагаемой деятельности, применяет «упрощенку», налоговое бремя выше

ПРИБЫЛЬ НЕ НУЖНА

В наших примерах мы оставляли дочерним компаниям прибыль. А можно ли этого не делать? В соответствии с Методическими указаниями по определению сметной прибыли в строительстве МДС 81-25.2001, утвержденными постановлением Госстроя России от 28.02.01 № 15, норма прибыли определяется в процентах от суммы, выделенной на оплату труда строителей. Для строительно-монтажных работ этот показатель составляет 65 процентов.

Однако для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятий, организаций и физических лиц, положения настоящего документа носят рекомендательный характер. Поэтому норму прибыли можно оставлять на нулевом уровне. Тем не менее на практике для большей безопасности имеет смысл оставить небольшую часть выручки (5-10%) дочерней компании, чтобы ее деятельность имела экономический смысл.

* Подробнее об этих критериях читайте в статье «Как не попасть на выездную проверку: новые критерии отбора» в «ПНП» № 7, 2007, стр. 18.

Для строительной фирмы на 2006 год здесь приведены следующие минимальные «безопасные» финансовые показатели:

суммарная налоговая нагрузка – 11,9 процентов; рентабельность продаж – 5,6 процентов; рентабельность активов – 4,0 процентов.

Александр ФИЛИМОНОВ, налоговый адвокат:
— Согласен, что нужно добавлять наценку не менее 10 процентов. Можно было просчитать и такой вариант работы с использованием «упрощенца» с объектом налогообложения «доходы минус расходы», при котором «упрощенец» платил бы минимальный налог. А именно — когда расходы составляют 94 и более процентов от полученных доходов. Иными словами, если наценку закладывать не 10 процентов, а, к примеру, 5, «упрощенец» будет платить минимальный налог в размере 1 процент с доходов. Но такой вариант уже может быть квалифицирован как получение необоснованной налоговой выгоды

НАИБОЛЕЕ ВЫГОДНЫЙ ВАРИАНТ

Итак, компании выгоднее строить здание для использования как в облагаемой, так и в не облагаемой НДС деятельности с помощью дочерней компании на «упрощенке» с объектом налогообложения «доходы минус расходы». Только в ситуации постройки здания для использования в НДС-облагаемой деятельности вариант привлечения «упрощенца» выгоден, когда материалы приобретает головная компания и передает их дочерней по договору толлинга.

Заметим, что при строительстве здания для использования в деятельности, не облагаемой НДС, суммарное налогообложение даже при самом выгодном варианте выше, чем при строительстве здания для облагаемой НДС деятельности (86,67 руб. против 11,13 руб.). То есть выгоднее построить здание для использования в деятельности, облагаемой НДС, а фактически применять там, где это необходимо.

Можно ли так делать? По нашему мнению, да, поскольку налогообложение в этой ситуации прямо описывает пункт 6 статьи 171 НК РФ (а значит, позволяет и саму возможность ее возникновения с точки зрения налогообложения). Там же указан и порядок восстановления НДС в этой ситуации. Если срок полезного использования здания свыше 8 лет, с точки зрения совокупной налоговой экономии компании выгодней передать это строение в паевой инвестиционный фонд (учредить ПИФ специально для управления зданием) * . В этом случае экономия на налоге на имущество превышает возможную экономию на налоге на прибыль при обычной эксплуатации здания.

Напомним, что ПИФ не является плательщиком налога на имущество (письмо Минфина России от 20.11.07 № 03-05-06-01/133). Кроме того, поскольку доходы от ПИФа определяются в лишь момент погашения пая, можно получить отсрочку по налогу на прибыль. Правда, в рамках ПИФа компания не может амортизировать строение.

* Подробнее о том, как с выгодой использовать ПИФ в работе компании, читайте в статьях «Инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах» в «ПНП» № 1, 2007, стр. 47, «Как выгоднее управлять непрофильным имуществом» в «ПНП» № 6, 2007, стр. 34.

Обоснуем на цифрах. Предположим, компания в декабре ввела в эксплуатацию нежилое здание стоимостью 1 млн. руб. и сроком полезного использования 96 месяцев (8 лет).

В январе первого года эксплуатации компания может применить амортизационную премию в размере 10 процентов, которая составит 100 тыс. руб. (1 млн. руб. х 10%). За 8 лет налог на имущество по ставке 2,2 процента составит 315,26 тыс. руб. (расчеты для упрощения опустим), сэкономленный налог на прибыль (с учетом амортизации и налога на имущество) составит 315,662 тыс. руб., что больше налога на имущество за этот же период. То есть в этом случае выгоднее использовать имущество в обычной деятельности. Однако при сроке использования 9 лет налог на имущество составит 354,86 тыс. руб., сэкономленный налог на прибыль (с учетом амортизации и налога на имущество) — 325,166 тыс. руб., что меньше налога на имущество. Поэтому компании выгоднее передать здание в ПИФ при сроке использования свыше 8 лет, поскольку в этом случае экономия на налоге на имущество превысит экономию на налоге на прибыль.

Когда здание строится для облагаемой НДС деятельности, налогообложение всегда ниже, чем при строительстве для необлагаемой деятельности

Согласно подпункту 101.2 пункта 1 статьи 17 Федеральным законом от 08.08.01 № 128-ФЗ, строительство зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, подлежит лицензированию. Зданиям и сооружениям ГОСТ 27751-88 присвоены три уровня ответственности, из которых лицензированию подлежат два — первый (повышенный) и второй (нормальный). Для сооружений сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения) следует принимать пониженный уровень ответственности (п. 5.1 ГОСТ 27751-88).

Ответственность за осуществление деятельности без лицензии (если она обязательна) установлена статьей 14.1 КоАП РФ. Но ответственность наступает только когда деятельность без лицензии является предпринимательской. То есть самостоятельной, направленной на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Разовые работы по строительству для собственных нужд предпринимательской деятельностью не являются. Поэтому привлечь к ответственности компанию в данном случае нельзя (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.05.05 № А43-30702/2004-26-1135).

Таким образом, при строительстве склада для себя без лицензии административной ответственности не будет. Тут же напомним, что с 01.07.08 лицензирование этого вида деятельности будет отменено (п. 6.1 ст. 18 Федерального закона от 08.08.01 № 128-ФЗ).

В отношении строительства такой оговорки нет. Поэтому для строительства хозспособом лицензирование осуществляется на общих основаниях. Более того, в этом случае фирма выступает и застройщиком, а выполнение функций заказчика-застройщика также требует лицензии (п. 1 постановления Правительства РФ от 21.03.02 № 174).

Что нам стоит апартаменты построить

Апартаменты, во множестве появившиеся в мегаполисах, стали популярной альтернативой квартирам не только для покупателей, но и для застройщиков. Однако за множеством явных плюсов, таятся весьма ощутимые сложности. Естественно, первое на чем они сказываются – стоимость квадратных метров. С какими же проблемами сталкиваются застройщики в процессе строительства, и как это отражается на покупателях апартаментов? Узнаем у экспертов рынка недвижимости.

Что выгоднее для застройщика: строить апартаменты или жилые дома?

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Все зависит от проекта. Строительство апартаментов может быть выгодно с точки зрения затрат, но квартиры пользуются большим спросом. Большинство доводов в пользу апартаментов связаны с их статусом — нежилой, коммерческой недвижимости. Это:

  • упрощенная процедура оформления и введения этих объектов в эксплуатацию;
  • возможность продавать апартаменты не дожидаясь сдачи в эксплуатацию;
  • более лояльные требования и нормы. Многие строительные нормативы по жилым помещениям – например, требования по инсоляции, шумоизоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой — на апартаменты не распространяются. При этом именно на выполнение строительных нормативов для жилых помещений уходит значительная часть расходов застройщика;
  • отсутствие «лишней нагрузки». Во многих случаях апартаменты строятся в развитых районах на карте города, а это, что значит вопрос о строительстве социальной инфраструктуры не стоит.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»:

Если говорить о Москве, то застройщику гораздо выгодней строить апартаменты, чем жилые дома.

  • Во-первых, это связано с тем, что в наиболее привлекательных районах города существует дефицит земель под жилой фонд;
  • во – вторых, выгодным является то, что участки, предназначенные для коммерческой недвижимости, чаще всего стоят дешевле;
  • в–третьих, застройщика привлекает отсутствие необходимости строго следовать нормам 214-ФЗ. и отсутствие жестких требований и норм к строительству (по сравнению с жилыми объектами);
  • наконец, на данный момент застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, но чаще всего, для привлечения покупателей, в застройку включаются детские сады и фитнес центры.

В чем заключаются трудности строительства апартаментов?

Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК «Грас»:

Технологических и технических трудностей при возведении апартаментов не возникает. А вот на этапе реализации застройщик может столкнуться с проблемами. Их степень зависит от качественных характеристик объекта: расположение, инфраструктура, окружение. Если апартаменты находятся в непопулярных, далеких от центра районах, то продаваться они будут долго и тяжело. Эти риски застройщик осознает уже при выборе площадки для строительства. Если апартаменты находятся в хорошем районе, то проблем с реализацией не будет.

Ужесточатся ли требования к строительству апартаментов в ближайшее время?

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

До недавнего времени застройщику определенно было выгоднее строить апарты. Одна экономия на социальной инфраструктуре снижала затраты проекта, в среднем, на 15-25%. Однако, если говорить о Москве, ввиду значительного роста числа апартаментов в доле нового строительства, город начал высказывать недовольство отсутствием необходимого количества школ, садов, больниц и прочего.

Готовятся поправки в градостроительное законодательство. И в настоящее время получить разрешение на строительство комплекса апартаментов уже гораздо сложнее.

Как повлияет необходимость строительства инфраструктуры на цены апартаментов и объемы их строительства?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Объекты социальной инфраструктуры в виде детского сада или школы никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, застройщики будут перекладывать свои дополнительные затраты на плечи покупателей, поэтому цены на апартаменты в итоге повысятся и фактически приблизятся к стоимости обычных квартир. Как следствие, апартаменты станут менее привлекательными как для покупателей, так и для девелоперов. Данному сегменту будет крайне тяжело ситуации конкурировать с рынком жилья.

Введение новых норм, конечно, не «убьет» формат апартаментов, но сильно ограничит его развитие. Нового строительного бума и выхода большого количества новых проектов в таком случае не случится.

Какова будет ставка налога на имущество для апартаментов?

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Запланированное Правительством РФ увеличение налоговой ставки на имущество, скорее всего, не сильно повлияет на первичный рынок апартаментов «старой» Москвы. На апартаменты ставка будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости, а на квартиры 0,1%.

Однако расчетная база для налога на апартаменты в среднем в 1,44 раза ниже, чем на квартиры. Цена на апартаменты в Москве в большинстве случае также меньше, чем у жилой недвижимости. Получившаяся разница может быть некой базой для уплаты налога в будущем.

Можно ли разделить апартаменты по категориям и как?

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Понятие апартаментов пришло в Россию из западной практики, где данный формат недвижимости достаточно распространен.

Главным отличием апартаментов от обычных квартир на зарубежном рынке недвижимости является наличие сервисной службы. В России же главным отличием апартаментов от обычных квартир является юридический статус – апартаменты относятся к категории нежилых помещений.

Среди массива зарубежных апартаментов можно выделить следующие типы объектов присутствующие в данный момент на рынке недвижимости Москвы:

  • апарт-отели (отели с номерами, где в функциональную зону входит кухня);
  • апартаменты с наличием сервисной службы;
  • апартаменты, приобретаемые в собственность в составе дома.

Апарт-отели и сервисные апартаменты подразумевают формат как долгосрочной, так и краткосрочной аренды жилья. Для всех типов апартаментов характерным является наличие управляющей компании.

На данный момент в столице более развит рынок апартаментов на продажу. В «старой» Москве предлагаются следующие типы проектов:

  • объекты нового строительства, где предлагаются апартаменты;
  • апартаменты в составе многофункциональных комплексов;
  • апартаменты в реконструированных административных зданиях (в основном в центре Москвы);
  • апартаменты в реконструированных производственных зданиях (лофт-проекты).

В чем разница между эконом-классом и элитными апартаментами?

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar:

Критериями для классификации апартаментов являются:

  • местоположение (элит-проекты располагаются в центре города);
  • площадь апартаментов (элит — от 60 кв.м.);
  • высокий уровень отделки;
  • более прогрессивная инженерия;
  • наличие требований по высоте потолков (от 3,3 м);
  • дополнительные сервисы более высокого класса (например, набор консьерж-услуг).

Иван Шариков, управляющий директор УК One Baltic Investment Group, член правления Резиденции «Дипломат»:

Различия очень существенные: месторасположение, планировочные решения, количество апартаментов на одном этаже, видовые характеристики, уровень применяемых отделочных материалов, наличие необходимой инфраструктуры.

В элитном сегменте проектные решения подразумевают большие светлые пространства, кухни-гостиные, наличие отдельных санузлов в каждой спальне.

Очень важным фактором, во многом определяющим класс, как квартир, так и апартаментов, являются инженерные системы, установленные в комплексе и конкретно каждом жилом помещении.

Эти составляющие влияют как на стоимость эксплуатации, так и на удобство проживания.

Например, ни в одном комплексе уровня даже бизнес-класса счетчики воды и энергии, к которым требуется доступ сотрудников УК для периодического снятия показаний, не устанавливают внутри апартаментов. Это позволяет жильцам избежать регулярных визитов техников.

Также комплекс не может претендовать на элитный уровень, если УК не может предложить широкий перечень услуг. Это охрана, видеонаблюдение и контроль доступа, консьерж-сервис, качественная уборка территории и мест общего пользования, а также инфраструктурные объекты.

Какие документы необходимо проверить при покупке апартаментов?

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar:

При приобретении на этапе строительства важна готовность продавца зарегистрировать сделку по 214-ФЗ.

Также необходимо проверить разрешение на строительство, проектную декларацию, соответствие банковских реквизитов реквизитам владельца прав на апартаменты. Проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны продавца. При авансовой системе расчетов желательно запросить в Росреестре выписку из ЕГРП по кадастровому номеру земельного участка и убедиться, что приобретаемые апартаменты не обременены правами третьих лиц.

Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК «Грас»:

В первую очередь, нужно определиться с местом расположения. Почитать про район, узнать, что находится по соседству, насколько хорошо он развит. Затем понять уровень надежности застройщика. Посмотреть, сколько проектов он уже реализовал, есть ли у объекта проектное финансирование от надежного банка, лучше государственного. Проверить документы: проектную декларацию, документы на землю (для объектов нового строительства важно получение ГПЗУ), разрешение на строительство, разрешения на проведение работ. Серьезный застройщик всегда реализует апартаменты по 214 Федеральному закону.

На какие дополнительные факторы нужно обратить внимание покупателю при выборе и покупке апартаментов?

Иван Шариков, управляющий директор УК One Baltic Investment Group, член правления Резиденции «Дипломат»:

Помимо проверки документов, обязательно нужно узнать о наличии соглашений с Управляющей Компанией, которая будет обслуживать комплекс, ознакомится с расценками на эксплуатацию и коммунальные платежи.

Многие апартаменты размещены в реконструированных промышленных зданиях, поэтому стоит обращать внимание на состояние коммуникаций и капитальных строений, так как некоторые девелоперы вкладывают средства во внешний вид апартаментов, экономя на инженерии.

Есть ли нюансы при ипотечном кредитовании апартаментов?

Алексей Лысак, специалист по ипотечному кредитованию ГК «МИГ-Недвижимость»:

При ипотечном кредитовании апартаментов нет особых нюансов. С этим видмо недвижимости уже работают некоторые банки: «Сбербанк», ВТБ24, «Промсвязьбанк», «РосЕвроБанк», «Транскапиталбинк», «Банк Москвы» и другие.

В некоторых банках и у определенных застройщиков условия кредитования на апартаменты даже привлекательнее, чем на классическую новостройку (если объект строится по 214-ФЗ). Единственное «но» — некоторые банки (ВТБ-24, «Банк Москвы» и «Дельтакредит») требуют более высокий первоначальный взнос (около 30%).

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Спрос на апартаменты растет, а значит, возникает необходимость в получении ипотечных кредитов. На сегодняшний день не все банки кредитуют апартаменты, так как пока не набрана статистика по таким кредитам и не просчитаны все риски.

Условия кредитования апартаментов приближены к стандартным условиям на строящееся/готовое жилье.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов:

  1. Нахождение апартаментов в регионе присутствия Банка;
  2. Заемщик должен быть прописан в регионе покупки апартаментов и присутствия Банка;
  3. Чаще всего кредитование происходит на стадии строительства у аккредитованного застройщика — после завершения строительства и сдачи дома;
  4. Срок выдачи кредита до 30 лет;
  5. Процент по кредиту +1-2% к средней ставке по ипотечному кредиту на квартиру;
  6. Доход должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ, иначе процент повышается на 0.5%;
  7. Если Банк в договоре определяет апартаменты как коммерческую недвижимость ставка поднимается до 17-18%, срок снижается до 7 лет;
  8. Первоначальный взнос от 15 до 30%;
  9. При ипотеке апартаментов-новостроек проценты до оформления в собственность — 13%-18%, после оформления в собственность — 12.95% — 16%;
  10. Если же брать кредит на покупку апартаментов под залог имеющейся квартиры, то ставка составит 12.5%.

Можно ли менять планировку апартаментов на свой вкус, и какие законы это регулируют?

Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar:

Перепланировка проводится в упрощенном порядке. На апартаменты распространяется то же законодательство, что и на нежилые помещения, то есть, в отличие от квартир, в данном случае нет ограничений по переносу санузлов и кухонь.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем. Соответственно, перепланировка регулируется общими нормами Градостроительного кодекса. Согласно этому документу, если «изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности» нежилых зданий, их реконструкция разрешения не требует.

Где заканчивается ответственность застройщика и начинается ответственность УК?

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

Застройщик несет ответственность за созданный и проданный продукт. В то время как управляющая компания несет ответственность за техническое обслуживание недвижимости.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

Если говорить о временных рамках, то ответственность застройщика (неважно, апартаменты это или жилье) заканчивается через 5 лет с момента передачи объекта в ведение управляющей компании. Это гарантийный срок строения. УК несет ответственность с момента принятия дома. Проблемы, которые могут возникнуть в доме, она решает либо сама, либо обращается к застройщику.

В целом, для апартаментов гостиничного типа необходима управляющая компания, которая имеет лицензию на гостиничную деятельность. Она обязательно должна иметь опыт обслуживания апартаментов гостиничного типа.

Только надежные специалисты смогут обеспечить правильную эксплуатацию комплекса, а значит, сделают ваше проживание в апартаментах комфортным.

Как построить магазин 50 кв. м. на своём участке: необходимая документация и разрешения + расчёты строительства

Многие начинающие предприниматели задаются вопросом, как построить магазин 50 кв. м. на своём участке. Торговля приносит хорошие деньги, но аренда помещения обойдётся недешево, и если у вас есть собственный участок, то куда дешевле будет построить магазин самостоятельно. В этой статье мы расскажем, что нужно для строительства, и рассчитаем его примерную стоимость.

Стоит ли строить

Лучше всего для магазина продуктов, одежды, детских товаров, хозяйственных принадлежностей и т. д., подойдёт место, которое находится неподалеку от транспортного узла, учебного заведения или медицинского учреждения. Также хорошо для предприятий торговли подходят площадки, расположенные среди жилой застройки, но на значительном удалении от других предприятий торговли.

В первую очередь

Если ваш участок предназначен под жильё и относится к земле поселения, то строительство магазина на этой территории будет возможно лишь после межевания (разделения участка для отделения жилой застройки от магазина) и изменения вида разрешенного использования площадки. Для этого нужно обратиться с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления и провести публичные слушания.

Получив документы, с ними следует обращаться в территориальное управление Росреестра, чтобы запись об изменении характера использования площадки была внесена в единый государственный реестр. Здесь вам выдадут отдельное право собственности на каждый участок.

После этого вам нужно подготовить эскиз, проектную документацию и план коммуникаций здания. Для этого потребуется обратиться к имеющему соответствующую лицензию архитектору, предварительно определившись со строительными и отделочными материалами.

Наконец, необходимо получить разрешение на строительство, а для этого нужно множество документов.

Документы для получения разрешения на строительство

Вам потребуются:

  • заявление в ГАСН (региональное управление государственного архитектурно-строительного надзора);
  • документы, подтверждающие ваше право собственности, на землю;
  • градостроительный план;
  • результаты инженерных изысканий;
  • полный пакет проектной документации (пояснительная записка, все схемы, план инженерных коммуникаций и сведения об оборудовании, проект организации строительных работ, ситуационный план);
  • разрешение на отклонение от предельно установленных параметров строительства, если таковое было вам предоставлено;
  • положительные заключения от гос. экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектов (если требуется).

В зависимости от региона перечень документов может варьироваться. Например, могут потребоваться отдельные разрешения от пожарных, санитарно-эпидемиологического надзора и коммунальных районных учреждений.

После получения всех необходимых документов и подписей вам должны выдать строительный паспорт и разрешение на постройку, с которым можно будет приступать к работам.

Строительство

Возведение включает в себя следующие виды работ:

  1. Устройство фундамента;
  2. Возведение стен;
  3. Монтаж кровли;
  4. Установка дверей и окон;
  5. Подвод коммуникаций (водопровода, канализации, газа, электрификация);
  6. Наружная отделка;
  7. Внутренняя отделка.

Каждый этап имеет свои особенности и требует контроля со стороны владельца, даже если вы обратились в серьёзную компанию и заказали строительство под ключ.

Благоустройство прилегающей территории

На завершающих этапах, когда здание будет уже возведено, и останутся лишь отделочные работы, можно будет приступить к благоустройству прилегающей к магазину территории. Даже если площадь этой территории всего 2-3 кв. м., нужно обеспечить ее освещение, установить мусорную корзину, обустроить небольшой цветник.

Как ввести магазин в эксплуатацию

Поскольку начать эксплуатацию полностью достроенного объекта без акта о приёмке действующее законодательство не позволяет, вам потребуется вновь обратиться в местную администрацию, которая должна будет направить к вам комиссию.

Члены комиссии оценят соответствие здания проекту, качество всех выполненных работ, благоустройство и т. д. По итогам оценки вы получите акт о приёмке. В случае возражения со стороны отдельных членов комиссии, они будут рассматриваться при непосредственном участии тех органов, которые представляют в комиссии несогласные, до утверждения акта.

Только после этого вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Для получения вам потребуются следующие бумаги:

  • документы, подтверждающие ваше право собственности, на землю;
  • разрешение на строительство;
  • градостроительный план;
  • акт приёмки со всеми подписями;
  • схема, на которой должны быть отображены расположение самого объекта и подведенных коммуникаций;
  • заключение территориального органа госстройнадзора;
  • технический план.

Помимо этого, вам потребуются акты и свидетельства, подтверждающие соответствие возведённого объекта:

  • проектной документации;
  • требованиям действующих технических регламентов;
  • техническим условиям.

Расчёт сметы

В среднем срок возведения объекта составляет три месяца, но может изменяться из-за погодных условий.

1. Фундамент: $1500 ($900 за материалы и $600 за работу);
2. Здание (стены):
а) из кирпича: $4500 ($2250 за материал и столько же рабочим);
б) из газосиликатных блоков: $3000 ($1800 за материал и $1200 за работу);
3. Кровля: $3800 (Материалы 60% от суммы кровли, рабочим 40%);
4. Внешняя и внутренняя отделка: $6800 ($3000 за материал и $3800 за работу);
5. Электрификация: $1000;
6. Установка окон и дверей: $1800;
7. Благоустройство прилегающей территории: $1500.

Расчёты приведены с учётом постройки из газосиликатных блоков.

Приведенный расчёт учитывает использование самых простых и доступных строительных и отделочных материалов. В зависимости от используемых материалов цены могут значительно отличаться.

Как видите, построить новый магазин не сложно, но с документами придётся повозиться. Впрочем, это того стоит – с учётом отсутствия необходимости платить за аренду здание окупится не более чем за 3 года.

Видео по теме:

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Обсуждение закрыто.