Тсж коммерческая организация

МОЖЕТ ЛИ ТСЖ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ИЛИ НЕТ?

В настоящее время весьма остро стоит вопрос о том, в каком объеме товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе осуществлять предпринимательскую деятельность. Возможность осуществления предпринимательской деятельности ТСЖ как таковой не отрицается – основная проблема состоит в том, как ТСЖ определить «рамки дозволенного».

Нормы Жилищного кодекса (ЖК), регулирующие деятельность ТСЖ прямо не упоминают о том, что товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность.

Согласно п. 2 статьи 152 ЖК ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

  • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Данный перечень является закрытым.

В то же время согласно статье 135 ЖК ТСЖ признается некоммерческая организация — объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 статьи 24 Гражданского кодекса (ГК) некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика. При этом законодательством РФ могут устанавливаться ограничения на предпринимательскую деятельность некоммерческих организаций отдельных видов.

    Хозяйственная и предпринимательская деятельность ТСЖ – мнение ученых

Предпринимательской деятельностью согласно п. 1 статьи 2 ГК является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Некоторые ученые определяют предпринимательскую деятельность как одно из направлений хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли.

Поскольку некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, только если она служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то получается, что ТСЖ как некоммерческая организация не может осуществлять виды деятельности иные, чем установлены в п. 2 статьи 152 ЖК — ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь в том случае, если это служит достижению ее уставных целей.

Однако существует и другая точка зрения. Некоторые ученые говорят о том, что вся хозяйственная и предпринимательская деятельность ТСЖ ограничивается содержанием и эксплуатацией жилых помещений. Однако достичь цели, ради которых оно создано, ТСЖ сможет только путем осуществления хозяйственной деятельностью, предусмотренной в его уставе.

    Предпринимательская деятельность ТСЖ, исходя из положений ЖК

Если более внимательно перечитать те правовые нормы ЖК, которые посвящены ТСЖ, то можно сделать вывод о том, что ТСЖ все же может осуществлять предпринимательскую деятельность –деятельность помимо установленной в статье 152 ЖК.

Так, согласно пп. 4 и пп. 7 п. 1 статьи 137 ЖК ТСЖ вправе, соответственно, выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги, а также продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в соответствии с пп. 6 п. 2 статьи 145 ЖК к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов.

А также плюс ко всему, согласно п. 3 статьи 152 ЖК в ТСЖ может возникнуть два вида доходов:
— доход от хозяйственной деятельности, который используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом;
— дополнительный доход, который может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК и уставом.

    Таким образом, получается какая-то путаница: с одной стороны, ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью не может, с другой же — получается, что может.

Полагаем, что пока данные неясности устранены не будут, ТСЖ как некоммерческая организация может осуществлять виды деятельности, помимо указанных п. 2 статьи 152 ЖК, если они будут служить достижению целей, ради которых оно создано, и соответствовать этим целям.

Тсж коммерческая организация

На сайте есть информация о регистрации тсж, но при сдаче документов в ИФНС! На сколько я понимаю ТСЖ-это некоммерческая организация. Документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, представляются в Управление Росрегистрации (МинЮст). Я собираюсь зарегистрировать ТСЖ в коттеджном поселке, делаю это впервые. Если, что не так поправьте.
Представляемые документы:
1. заявление по форме РН0001 (в двух экземплярах, один из которых копия).
2.учредительные документы (устав, учредительный договор) некоммерческой организации (в трех подлинных экземплярах).
3.решение о создании некоммерческой организации и об утверждении ее учредительных документов с указанием состава избранных (назначенных) органов (в двух экземплярах).
4.документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия) в размере 4 000 рублей согласно НК (часть вторая) РФ.
5.сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой организацией (в двух экземплярах).Что это может быть гарантийное письмо, или этим метом может оказаться место жительство — коттедж избранного председателя.

Может еще какие документы МинЮст вправе отменя потребовать?
Может у кого есть образцы необходимых документов и он готов со мной ими поделиться, вот почта: [email protected]
после открытия р\с на имя ТСЖ нужно ли уведомить об этом ФСС и ПФ РФ, какие органы надо уведомить, чтобы полностью закончить процесс регистации ТСЖ в полном объеме.
Заранее благодарна вам за содействие!

в 1-й статье закона о некоммерческих. Действие закона.

3. Настоящий Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан.

Интересную статью нашла здесь же на сайте регфорума, оцените!

Все вопросы государственной регистрации ТСЖ .
1. Решение о государственной регистрации товариществ собственников жилья (далее — ТСЖ) принимается территориальными органами Федеральной регистрационной службы в соответствии с п. 29 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации».
ТСЖ подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
ТСЖ является самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организации.
Документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, представляются в Управление Росрегистрации не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании ТСЖ.
2. При рассмотрении документов, представленных для государственной регистрации ТСЖ, Органы ФРС проверяют правомочность его создания.
Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации в одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Согласно п. 1 ст. 139 Жилищного кодекса Российской Федерации в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
В соответствии с п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ может быть создано при объединении:
— нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
— нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В качестве документов, подтверждающих право собственности на помещение в многоквартирном доме, могут являться документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход прав.
Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного закона.
Вместе с тем при проверке правомочности создания ТСЖ органы ФРС учитывают, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона (31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной вышеуказанным законом.
При создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме документами, подтверждающими права лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, могут являться:
— инвестиционные договоры;
— договоры участия в долевом строительстве. Согласно п.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, разрешение на строительство которого выдано после 01.04.2005, подлежит государственной регистрации;
— иные документы, на основании которых в соответствии с законодательством Российской Федерации после завершения строительства многоквартирного дома будут возникать права собственности на помещения.
3. В соответствии с п. 2 ст. 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. При этом при создании ТСЖ в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации полагаем, что за решение о создании ТСЖ должны проголосовать собственники помещений в каждом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Создать ТСЖ в строящемся многоквартирном доме также вправе лица, которым будет принадлежать более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений.
Согласно п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Поскольку в соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, то при подсчете голосов собственников можно исходить из общей площади принадлежащего каждому собственнику помещения.
4. Для государственной регистрации ТСЖ в территориальные органы ФРС представляются документы, перечень которых определен ст. 13.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях».
Поскольку Жилищным кодексом Российской Федерации к созданию ТСЖ предъявляются определенные требования, то территориальные органы ФРС при рассмотрении документов проверяют правомочность создания ТСЖ, запрашивая при этом дополнительную информацию:
— сведения о документах, подтверждающих право собственности на помещения в многоквартирном доме учредителей ТСЖ;
— сведения об общей площади многоквартирного дома (за исключением общего имущества в многоквартирном доме), а также об общей площади помещений, принадлежащих членам ТСЖ, создавших товарищество;
— сведения о документах, подтверждающих заключение договора долевого участия в строительстве, при создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме .
Территориальный орган ФРС не вправе требовать от представителей ТСЖ документов, не предусмотренных действующим законодательством. В случае непредставления представителями ТСЖ документов, необходимых для подтверждения правомочности создания ТСЖ, территориальный орган Росрегистрации принимает решение об отказе в государственной регистрации ТСЖ либо направляет запрос в органы (организации) технического учета, органы государственной власти или местного самоуправления, застройщику, другим органам и организациям.
5. При рассмотрении документов, представленных для государственной регистрации ТСЖ, Территориальные органы ФРС учитывают следующее.
Сведения об учредителях (физических и юридических лицах) ТСЖ заполняются в приложении к заявлению по форме РН0001, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2006 № 212 «О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций», на всех лиц, присутствующих на учредительном собрании и проголосовавших за создание ТСЖ, так как они все являются его учредителями. Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона «О некоммерческих организациях» создание некоммерческой организации в результате ее учреждения осуществляется по решению учредителей.
Если собственником помещения в многоквартирном доме является несовершеннолетний, то в этом случае сведения об учредителе заполняются на несовершеннолетнего с указанием, что в его интересах действует один из законных представителей (родитель, опекун, попечитель).
6. Документ об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа ТСЖ при государственной регистрации ТСЖ в строящемся доме представляется в отношении любого помещения, по которому возможно осуществление связи с данной некоммерческой организацией (подпункт 6 п. 5 ст. 13.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).
7. В уставе ТСЖ отражается компетенция общего собрания членов ТСЖ в соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации. Положения ст. 44 Жилищного кодекса в данном случае не применимы, поскольку ст. 44 устанавливается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а не членов ТСЖ.
В уставе ТСЖ необходимо отражать порядок использования имущества в случае ликвидации, руководствуясь п. 1 ст. 20 Федерального закона «О некоммерческих организациях», согласно которой имущество некоммерческой организации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется на цели, в интересах которых она была создана, и (или) на благотворительные цели. В случае если использование имущества ТСЖ в соответствии с уставом не представляется возможным, оно обращается в доход государства.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания также может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации должны быть указаны:
— сведения о лице, участвующем в голосовании;
— сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
— решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Заявитель обязан также представить протокол общего собрания и схему подсчета количества голосов. Это согласуется с положением ст. 13.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях», согласно которой для государственной регистрации представляется решение о создании некоммерческой организации.
При проведении общего собрания заявитель также представляет сведения о документах, подтверждающих право собственности лиц, проголосовавших за создание ТСЖ. Если же заявитель отказывается представить соответствующие документы, территориальный орган ФРС принимает решение об отказе в государственной регистрации.
9. В протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (членов ТСЖ) необходимо отражать:
— сведения об общей площади многоквартирного дома (за исключением общего имущества многоквартирного дома);
— сведения об общей площади помещений, принадлежащих членам ТСЖ, создавшим товарищество;
— количество собственников помещений в многоквартирном доме, присутствующих на общем собрании (физических, юридических лиц);
— процент голосов собственников помещений, присутствующих на собрании от общего количества голосов.
В повестке дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, указываются следующие вопросы:
— создание ТСЖ;
— утверждение устава ТСЖ;
— выборы постоянно действующего руководящего органа ТСЖ, ревизионной комиссии ТСЖ.
10. Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 147 Жилищного кодекса Российской Федерации правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года.
Правление является постоянно действующим руководящим органом товарищества и вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Следует обратить внимание на то, что председатель правления ТСЖ согласно ст. 149 Жилищного жилья Российской Федерации избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
11. В государственной регистрации ТСЖ может быть отказано по основаниям, предусмотренным ст. 23.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях».
Если при правовой экспертизе документов территориальным органом Росрегистрации установлено, что нарушен порядок создания ТСЖ (ТСЖ создано лицами, не обладающими правом собственности на помещения в многоквартирном доме; решение о создании ТСЖ принято собственниками, обладающими менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и т.п.), то в данном случае основанием для отказа в государственной регистрации является подпункт 1 пункта 1 статьи 23.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» — если учредительные документы противоречат Конституции Российской Федерации и законодательству Российской Федерации.
12. Жилищным кодексом Российской Федерации установлены особенности правового положения членов ТСЖ и деятельности его органов управления. В связи с этим при проверках соответствия деятельности ТСЖ уставным целям органы ФРС проверяют следующие сведения.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Члены ТСЖ обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопроч сы, которые не были включены в повестку дня (ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (п. 3 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации).
13. Необходимо иметь в виду, что согласно п. 4 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Это следующие вопросы:
— принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.
14. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов (п. 6 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации).
15. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 Жилищного кодекса Российской Федерации). При проверке органы ФРС проверяют количество членов товарищества и площадь принадлежащих им помещений.

Товарищества собственников жилья – правовые основы

Товарищество собственников жилья как форма управления многоквартирным домом в настоящее время привлекает к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах. Это свидетельствует о повышении интереса жильцов к судьбе собственного дома и готовности брать на себя ответственность при решении вопросов по его эксплуатации, содержанию и ремонту. В связи с этим актуальным становится порядок создания товарищества собственников жилья.
О правовом положении товарищества собственников жилья, о порядке его создания мы и поговорим в этой статье.

Правовые основы деятельности такого вида организаций, как товарищества собственников жилья, изложены в разделе YI «Товарищество собственников жилья» Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) согласно ст. 135 ЖК РФ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ – добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, создаваемое с целью:
1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) обеспечения эксплуатации этого комплекса;
3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах – распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Как создается ТСЖ? Решение о создании ТСЖ согласно ст. 136 ЖК РФ принимается собственниками помещений в этом доме на общем собрании. В то же время необходимо знать, что ТСЖ может быть создано только в тех случаях, когда в него вошли собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов собственников помещений этого дома.

ТСЖ является юридическим лицом, создаваемым, как мы уже отметили, в форме некоммерческой организации и считается созданным с момента его государственной регистрации. С этого момента оно приобретает права, соответствующие целям его деятельности, и несетсвязанные с этой деятельностью обязанности. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и др.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено его уставом).

Решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества является реализацией их обязанности по выбору способа управления домом. При этом способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников помещений. Так, может быть принято решение о преобразовании товарищества собственников жилья в жилищный кооператив, что предусмотрено ст. 140 ЖК РФ.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, что установлено ст. 136 ЖК РФ.?Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. То есть требуется большинство не от числа присутствующих на собрании, а от голосов всех собственников.

Статья 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно­технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно­технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Основные права и обязанности товарищества установлены ст. 137 ЖК РФ.

Итак, оно вправе:
заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;
определять смету доходов и расходов на год. При этом ТСЖ, управляющие компании и иные жилищные организации не правомочны устанавливать налоги и сборы, обладающие признаками, предусмотренными п. 2 ст. 8 НК РФ, а также взыскивать налоги и сборы, установленные законодательством о налогах и сборах, на что обращено внимание в письме Минфина России от 23.03.2009 № 03­02­08/18;
устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу собственников жилья.

Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, товарищество собственников жилья, руководствуясь ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, вправе:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;
получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Каждый член товарищества обязан участвовать в общих расходах товарищества собственников жилья. В противном случае товарищество имеет право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Помимо этого товарищество собственников жилья может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов (постановление ФАС Северо­Кавказского округа от 04.03.2008 № Ф08­774/08­268А по делу № А15­2067/2007).

Статьей 138 ЖК РФ установлены основные обязанности ТСЖ.?Специальная правоспособность товарищества предполагает наличие только тех обязанностей (как и прав), которые соответствуют целям деятельности товарищества.
Товарищество, в частности, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества дома; выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество.

Особыми являются отношения с собственниками помещений, которые не являются членами товарищества. С ними товарищество собственников жилья обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, что установлено ч. 2 ст. 138 ЖК РФ.

По разъяснениям Минэкономразвития Российской Федерации, содержащимся в письме от 17.07.2009 № Д23­2304, в случае если собственник помещения в многоквартирном доме не оплачивает предоставляемые услуги, а товарищество несет расходы, то ТСЖ вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании средств в связи с неосновательным обогащением.

Товарищество обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений; представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такие обязанности реализуются путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника помещения, определения границ объектов общей долевой собственности.

Статья 143 ЖК РФ предусматривает, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Как указано в постановлении ФАС Уральского округа от 19.01.2010 № Ф09­11095/09?С5 по делу № А07­18713/2009, членство в товариществе возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в многоквартирном доме, и установление каких­либо дополнительных требований (например, внесение вступительного взноса, рассмотрение вопроса общим собранием членов товарищества или правлением и т. п.) недопустимо. При этом, как отмечено в постановлении ФАС, закон не ставит рассмотрение данного вопроса в зависимость от принадлежности помещения физическому или юридическому лицу, характеристики помещения (жилое, нежилое).

Таким образом, подача заявления о вступлении в члены товарищества служит основным доказательством наличия членства в товариществе.

Для того чтобы товарищество собственников жилья функционировало, необходимы органы управления. Ими согласно ст. 144 ЖК РФ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание – это высший орган, который созывают в порядке, определенном уставом.

В компетенции общего собрания находятся следующие вопросы:
внесение изменений в устав;
принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности;
утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;
рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;
определение размера вознаграждения членов правления; принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т.?д.

Отметим, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и другие. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии, правления товарищества; принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др.

Общее собрание членов товарищества, как высший орган управления, имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен в ст. 146 ЖК РФ.?При этом согласно ст. 148 ЖК РФ созыв и проведение общего собрания относится к компетенции правления товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время его проведения, а также повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов ТСЖ по ряду особо значимых вопросов принимаются не менее чем двумя третями голосов общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся:
реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья;
получение товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
передача прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе сдача его в аренду.

Кроме того, не запрещено предусмотреть в уставе товарищества также иные вопросы, которые могут решаться только квалифицированным большинством голосов. Решения по остальным вопросам принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья – это коллегиальный исполнительный орган управления товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества, который осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ (чч. 1, 4 ст. 147 ЖК РФ).
Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года. Таким образом, в состав правления не могут быть избраны, например, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут быть лица, являющиеся членами ревизионной комиссии данного товарищества, что следует из ч. 1 ст. 150 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 ЖК РФ.

Заседания правления созываются председателем правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества (то есть более половины его членов). Решение правления ТСЖ оформляется протоколом. Порядок деятельности правления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.

Согласно ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
обеспечение соблюдения товариществом законодательства и требований устава товарищества;
осуществление контроля своевременного внесения членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их (данное правомочие выглядит, мягко говоря, странно, поскольку в трудовых отношениях на стороне работодателя выступает не правление, а само товарищество как юридическое лицо; крометого, заключение и расторжение трудовых договоров всегда осуществляет не коллегиальный, а единоличный исполнительный орган);
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления является единоличным исполнительным органом управления товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, определяемый уставом товарищества, что установлено ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

Являясь постоянно действующим исполнительным органом, руководствуясь ч. 1 ст. 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. При этом ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, поскольку орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Правомочия председателя правления целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья согласно ст. 150 ЖК РФ является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационной и исполнительно­распорядительной деятельности, а реализует лишь одну специфическую функцию управления – контроль финансово?хозяйственной деятельности товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача – организационно­техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством. Согласно ст. 57 ГК РФ реорганизация может иметь место в случаях:
слияния двух и более юридических лиц в одно;
присоединения одного юридического лица к другому;
разделения юридического лица на два и более;
выделения из юридического лица двух и более;
преобразования юридического лица в другую организационно­правовую форму.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом. Следовательно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может разделиться на два (и более); из него также не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Однако подобное ограничение не установлено в случае, если одно товарищество создано в двух многоквартирных домах и собственники помещений в этих домах намерены «разделиться».

Слияние и присоединение может произойти в том случае, если два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, имеют намерение объединиться (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, как мы уже отмечали в статье, может быть преобразовано в жилищный или жилищно­строительный кооператив.

Любая реорганизация товарищества собственников жилья требует государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, таково требование ст. 51 и 57 ГК РФ.

ЖК РФ не устанавливает каких­либо особенностей порядка ликвидации товарищества, следовательно, в этих вопросах необходимо руководствоваться ст. 61–65 ГК РФ.

Ликвидируется ТСЖ в следующих случаях:
добровольно – по решению общего собрания собственников;
принудительно – по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

Товарищество считается прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% общего числа голосов таких собственников. Подобное возможно в случае уменьшения числа членов товарищества и сокращения их доли в праве собственности на общее имущество дома не менее чем наполовину.

Обсуждение закрыто.