Пандус это недвижимое имущество

Как установить пандус в жилом доме?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Наличие пандуса в жилом доме обусловлено потребностью маломобильных граждан, к которым относятся, в частности, инвалиды и лица с малолетними детьми, использующие детские коляски (ст. 1 Закона г. Москвы от 17.01.2001 N 3).

Поскольку в судебной практике нет единообразия по вопросу порядка установки пандусов в многоквартирных домах, рассмотрим один из способов его установки. Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Владение и пользование общим имуществом МКД, к которому относятся в том числе лестницы, лестничные площадки и коридоры, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В связи с этим для решения вопроса об установке пандуса необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Внеочередное общее собрание может быть созвано, в частности, по инициативе любого из собственников помещений. Оно будет правомочно, только если в нем примут участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов, а в жилищном кооперативе — если присутствуют более 50% членов кооператива (ч. 2 ст. 45, ч. 1 ст. 117, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

В повестку дня собрания необходимо включить вопрос о необходимости установки пандуса.

Решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений МКД.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом и являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ).

Примечание. Поскольку российским законодательством инвалидам гарантируются условия для беспрепятственного их доступа к общему имуществу в МКД, отдельные суды приходят к выводу, что установка в МКД пандуса для инвалида не требует принятия соответствующего решения общим собранием собственников МКД ( ч. 1 ст. 15 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ; п. 5.1 ст. 2 , ч. 3 ст. 15 ЖК РФ; пп. «б» п. 14 , п. 23 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 N 649; Апелляционное определение Мособлсуда от 07.09.2016 N 33-24569/2016).

Шаг 2. Обратитесь с заявлением в организацию, осуществляющую управление вашим МКД

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в МКД. В свою очередь, надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1, п. 3 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).

В зависимости от способа управления вашим МКД (например, управляющей организацией, ТСЖ, жилищным кооперативом) вам необходимо подготовить и подать в соответствующую организацию на имя руководителя заявление с просьбой установить пандус и указанием подъезда, где это необходимо сделать. К заявлению приложите копию протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Копию данного заявления желательно также направить в районную управу на имя главы районной управы или главы местной администрации.

По общему правилу срок рассмотрения заявлений граждан составляет 30 дней (ст. 12 Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ).

Шаг 3. Получите ответ на заявление

В письменном ответе на ваше заявление об установке пандуса должно быть указано принятое решение об удовлетворении вашей просьбы и установке пандуса с указанием сроков его установки либо мотивированный отказ в этом (ч. 1 ст. 10 Закона N 59-ФЗ).

Отказ может быть вызван, например, технической невозможностью установки пандуса по причине слишком узкого лестничного пролета.

Все необходимые технические параметры для проектирования и оборудования пандусов в жилых домах регламентированы СНиПом — СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».

Шаг 4. Дождитесь установки пандуса или обжалуйте отказ в его установке

За защитой своих прав вы вправе обратиться, в частности, в прокуратуру или суд.

С целью осуществления надзора за соблюдением ваших прав подготовьте письменную жалобу в прокуратуру. Прокурор рассмотрит вашу жалобу и примет меры по пресечению нарушений ваших прав, а также привлечению к ответственности лиц, нарушивших закон (ст. ст. 21, 26, 27 Закона от 17.01.1992 N 2202-1).

В случае отказа в установке пандуса вы вправе также обратиться в суд с иском, в частности, к организации, осуществляющей управление вашим МКД, об обязании ответчика установить пандус.

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>

Пандус это недвижимое имущество

И.В. Вадимова,
главный бухгалтер, консультант

Пандус (также рампа) — пологая наклонная площадка, соединяющая две разновысокие горизонтальные поверхности, обычно для обеспечения перемещения колесных транспортных средств с одной на другую. Пандусы применяют для обеспечения доступа инвалидов-колясочников в учреждения здравоохранения, образования, социальной защиты и многиедругие.

Вопросы учета

Бухгалтер учреждения может столкнуться с учетом пандусов, если в рамках проведения ремонтных работ здание ими оборудуется или если пандус приобретается и монтируется по отдельному договору.
Для правильного учета поступившего пандуса бухгалтеру необходимо решить два ключевых вопроса:
1) являются ли затраты учреждения на приобретение и монтаж пандуса текущими или капитальными;
2) если затраты являются капитальными, то должен ли приобретенный пандус учитываться в качестве самостоятельного объекта основных средств.
Для ответа на данные вопросы необходимо знать: где используются пандусы, где их наличие обязательно и какими они должны быть согласно требованиям нормативных документов.

Устраняем барьеры

Методические рекомендации, нацеленные на устранение наиболее часто встречающихся барьеров на пути следования инвалидов и других маломобильных групп населения при посещении административных зданий и служебных помещений, были приведены в письме Минздравсоцразвития России от 11.04.2012 № 30-7/10/2-3602. Согласно разъяснениям, приведенным в данном письме, основным требованием, которому должно соответствовать учреждение в части его открытости для инвалидов, передвигающихся на креслах-колясках, является доступность здания.
На территории административных зданий в целях обеспечения доступности объектов необходимо в том числе провести проверку существующих пандусов на предмет соответствия нормам обеспечения доступности зданий и сооружений для инвалидов, а при отсутствии таковых дооборудовать объекты пандусами и другими специальными устройствами.
Основные требования к доступности зданий изложены в Своде правил СП 59.13330.2012 «СНиП 35-01-2001. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», утвержденном приказом Минрегионразвития России от 27.12.2011 № 605 (далее — СНиП 35-01-2001). Указанный свод содержит требования, которые необходимо учитывать при проектировании новых, реконструируемых, подлежащих капитальному ремонту и приспосабливаемых зданий и сооружений.
В случае невозможности полного приспособления объекта для нужд маломобильных групп населения при реконструкции, капитальном ремонте зданий и сооружений и т.д. следует осуществлять проектирование в рамках «разумного приспособления» при согласовании задания на проектирование с территориальными органами социальной защиты населения соответствующего уровня и с учетом мнения общественных объединений инвалидов.
Проектирование новых зданий должно также осуществляться с учетом свода правил СП 35-101-2001″Проектирование зданий и сооружений с учетом доступности для маломобильных групп населения.

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Приобретение и установка пандуса в учреждении здравоохранения

«Учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение», 2013, N 6

В статье автор раскрывает вопросы о том, насколько необходимо устанавливать пандус в учреждении, какие виды пандусов бывают, как отражаются в учете их приобретение и установка. Не оставлены без внимания и вопросы, связанные с тем, за счет каких источников следует производить расходы на приобретение и установку в учреждении пандуса и что делать, если средства ОМС для приобретения и установки этого вида нефинансового актива не выделены, а средств от приносящей доход деятельности недостаточно для совершения данных расходов.

Минздравсоцразвития России Письмом от 11.04.2012 N 30-7/10/2-3602 направляет методические рекомендации, нацеленные на устранение наиболее часто встречающихся барьеров на пути следования инвалидов и других маломобильных групп населения при посещении административных зданий и служебных помещений, во исполнение п. 1 Поручения Председателя Правительства РФ от 07.09.2011 N ВП-П12-6370 (далее — Поручение).

Согласно разъяснениям, приведенным в данном Письме, на территории административных зданий с учетом положений действующих строительных норм и правил РФ 35-го комплекса Системы нормативных документов в строительстве «Обеспечение доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения», требований ГОСТ Р 50602-93, ГОСТ Р 50917-96, ГОСТ Р 50918-96, ГОСТ Р 51261-99, ГОСТ Р 51630-2000, ГОСТ Р 51631-2008, ГОСТ Р 51671-2000, ГОСТ Р 52872-2007, ГОСТ Р 52875-2007 в целях обеспечения доступности объектов необходимо в том числе:

  1. оборудовать парковочные места для инвалидов в непосредственной близости с административными зданиями. При этом нужно обратить внимание на следующее:
  • к местам парковки должен быть обеспечен беспрепятственный доступ, исключающий высокие бордюры, узкие проходы (проезды);
  • ширина зоны для парковки автомобиля инвалида должна быть не менее 3,5 м;
  • парковочное место выделяется разметкой (желтого цвета) и обозначается специальными символами (пиктограммой «инвалид»);
  • должен быть оборудован съезд (пандус схода) инвалида на коляске с тротуара на парковку путем понижения бордюра;
  • стоянка, оборудованная для инвалидов, должна быть обозначена специальным дорожным знаком;
  1. оснастить проезжую часть на территории административных зданий знаками дорожного движения о возможном пути следования инвалида, обеспечив при этом доступность пешеходных путей на пешеходных переходах и пересечениях с проезжей частью;
  2. провести проверку существующих пандусов на предмет соответствия нормам обеспечения доступности зданий и сооружений для инвалидов, а при отсутствии таковых дооборудовать объекты пандусами и другими специальными устройствами и приспособлениями (аппарелями, подъемниками, перилами, рельефно-контрастными полосами, местами крепления колясок и др.). Максимальная высота одного подъема (марша) пандуса не должна превышать 0,8 м при уклоне не более 8%. При перепаде высот пола на путях движения 0,2 м и менее допускается увеличивать уклон пандуса до 10%. В исключительных случаях допускается предусматривать винтовые пандусы.

Из вышесказанного следует, что наличие пандусов в общественных учреждениях, в том числе в учреждениях здравоохранения, обусловлено нормами законодательства. Пандусы — это наклонные площадки, заменяющие лестницу или расположенные параллельно ей, служащие для въезда коляски на другой уровень. Применяют пандусы на входах в здания, в спусках в подземные переходы, во внутренних помещениях, то есть везде, где есть лестницы и ступени, затрудняющие передвижение инвалидной коляски. Конструктивно пандусы можно разделить на бетонные и металлические. В зависимости от технических характеристик пандуса (его вида) он может быть отражен в учете как отдельный объект — основное средство, а работы по изготовлению пандуса могут быть проведены как ремонт или реконструкция здания.

За счет каких средств производятся расходы на установку пандуса?

Ответ на этот вопрос следует из Апелляционного определения Омского областного суда от 17.10.2012 N 33-6422/2012. В нем рассматривалась ситуация о привлечении к ответственности бюджетного учреждения за отсутствие в занимаемом им здании (здание находится в оперативном управлении) пандуса. Учреждение не установило пандус ввиду отсутствия необходимых для этого средств.

Суть спора. Прокурор обратился в суд с иском к бюджетному учреждению здравоохранения (далее — БУЗ), Министерству здравоохранения данной области и Министерству имущественных отношений области, указав, что в ходе проверки был выявлен факт использования БУЗ здания с нарушением требований о его доступности для маломобильных групп населения. Поскольку данное обстоятельство существенно нарушает права и законные интересы инвалидов и лиц с ограниченной возможностью передвижения, прокурор попросил суд возложить на БУЗ, Министерство здравоохранения области, Министерство имущественных отношений области обязанность по установке пандусов или иных средств доступа инвалидов в здание БУЗ.

Представитель ответчика (БУЗ) в судебном заседании пояснила, что учреждение до 01.01.2012 (когда оно было муниципальным учреждением) сообщало в Департамент здравоохранения администрации города, а после указанной даты — в Минздрав области об имеющихся нарушениях и необходимости выделения денежных средств для их устранения. Собственных средств учреждения для установки пандусов и поручней было недостаточно.

Решение суда. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что причиной невыполнения требований по обеспечению доступа маломобильных групп населения в здание учреждения является отсутствие целевого финансирования со стороны учредителя в лице Министерства здравоохранения области. Именно на министерство возложена обязанность по обеспечению установки пандусов или иных средств для доступа инвалидов в здание БУЗ. При этом обязанность по их непосредственной установке возложена на БУЗ.

Таким образом, финансирование расходов на установку пандусов — это обязанность учредителя. Прежде всего это связано с тем, что здания, которые занимают учреждения, находятся в собственности субъекта РФ (федеральной собственности) и переданы учреждениям только в оперативное управление. С учетом того, что сейчас в системе здравоохранения применяется принцип одноканального финансирования учреждений, денежные средства на проведение работ по оборудованию зданий пандусами могут получаться либо по коду вида деятельности 7 «Средства по обязательному медицинскому страхованию», либо по коду вида деятельности 5 «Субсидии на иные цели». В случае если учреждение не получает средства ОМС, финансовое обеспечение таких расходов по решению учредителя будет производиться либо по коду вида деятельности 4 «Субсидии на выполнение государственного (муниципального) задания», либо по коду вида деятельности 5 «Субсидии на иные цели».

Обоснование позиции суда. В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 181-ФЗ) Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления и организации независимо от их организационно-правовых форм создают условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников) для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям), а также для беспрепятственного пользования железнодорожным, воздушным, водным, междугородным автомобильным транспортом и всеми видами городского и пригородного пассажирского транспорта, средствами связи и информации (включая средства, обеспечивающие дублирование звуковыми сигналами световых сигналов светофоров и устройств, регулирующих движение пешеходов через транспортные коммуникации).

Государственные и муниципальные расходы на разработку и производство транспортных средств с учетом нужд инвалидов, приспособление транспортных средств, средств связи и информации для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами, создание условий инвалидам для беспрепятственного доступа к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур осуществляются в пределах ассигнований, ежегодно предусматриваемых на эти цели в бюджетах всех уровней. Расходы на проведение указанных мероприятий, не относящиеся к государственным и муниципальным расходам, осуществляются за счет других источников, не запрещенных законодательством РФ.

В случаях, когда действующие объекты невозможно полностью приспособить для нужд инвалидов, в том числе детей-инвалидов, собственники этих объектов должны принимать по согласованию с общественными объединениями инвалидов меры, обеспечивающие удовлетворение минимальных потребностей инвалидов.

В соответствии с п. п. 3.13 и 3.17 СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», принятых Постановлением Госстроя России от 16.07.2001 N 73, в здании должен быть как минимум один вход, приспособленный для маломобильных групп населения, с поверхности земли и из каждого доступного для таких групп подземного или надземного перехода, соединенного с этим зданием.

Помещения, где могут находиться инвалиды на креслах-колясках, как правило, размещаются на уровне входа, ближайшего к поверхности земли. При ином размещении помещений по высоте здания, кроме лестниц, следует предусматривать пандусы, подъемные платформы, лифты или другие приспособления для перемещения инвалидов.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как было выяснено в ходе судебного заседания, объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении БУЗ, находятся в собственности области. Следовательно, не обеспечен доступ маломобильных групп населения к зданию БУЗ, находящемуся в собственности субъекта РФ.

В силу п. 2 ст. 120 ГК РФ бюджетное учреждение отвечает по своим обязательствам всем находящимся у него на праве оперативного управления имуществом, как закрепленным за ним собственником имущества, так и приобретенным за счет доходов, полученных от приносящей доход деятельности, за исключением особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенного учреждением за счет выделенных ему собственником средств, а также недвижимого имущества. Собственник имущества бюджетного учреждения не несет ответственности по обязательствам данного учреждения. Заметим, что аналогичные нормы в ст. 120 ГК РФ установлены для автономных учреждений.

Согласно уставу БУЗ имеет право приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Учреждению предоставляется право осуществлять приносящую доход деятельность (предпринимательскую деятельность) в соответствии с законодательством, уставом.

Из положений ст. 15 Федерального закона N 181-ФЗ обязанность по созданию инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры возложена в том числе на организации независимо от их организационно-правовых форм.

Как проводить работы по изготовлению бетонных пандусов?

Работы по изготовлению бетонных пандусов можно провести вместе с текущим ремонтом помещений. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно выполняемых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. В отношении текущего ремонта объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд часто возникает вопрос о способе размещения заказа согласно Закону о государственных закупках . Для ответа не него обратимся к нормам п. 4 ст. 10 Закона о государственных закупках. Этим пунктом Правительству РФ предоставлено право устанавливать перечни товаров, работ, услуг, размещение заказов на поставки, выполнение, оказание которых должно осуществляться путем проведения аукциона. В отношении товаров (работ, услуг), включенных в указанный перечень, не допускается размещение заказа путем проведения конкурса. Сейчас данный Перечень утвержден Распоряжением Правительства РФ от 27.02.2008 N 236-р. Он содержит код 4500000 «Услуги строительные и объекты строительства» по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП ОК 004-93). Согласно ОКДП ОК 004-93 код 4500000 включает код 4520080 «Строительство зданий и сооружений «под ключ», включая ремонт и реконструкцию [4520500] — [4520529]». Таким образом, при размещении заказа на проведение работ по текущему ремонту помещений следует использовать в качестве способа размещения заказа аукцион.

Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Согласно нормам Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов, утвержденных Приказом Минфина России от 21.12.2012 N 171н, расходы на текущий ремонт отражаются по подстатье 255 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ.

Приведем примеры отражения данных расходов в бухгалтерском учете.

Пример 1. ЛПУ (бюджетное учреждение) заключило договор со сторонней организацией на проведение текущего ремонта здания, в результате которого должен быть изготовлен пандус. Стоимость ремонтных работ — 35 000 руб. Согласно договору оплата производится после выполнения всех предусмотренных договором работ. Расходы на ремонт были осуществлены учреждением за счет средств ОМС в рамках одноканальной системы финансирования.

В бухгалтерском учете операции, согласно Инструкции N 174н , будут отражены следующим образом:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 марта 2015 г. N Ф03-164/15 по делу N А04-1336/2014 (ключевые темы: самовольная постройка — объекты недвижимости — согласие арендодателя — строительные работы — муниципальная собственность)

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 марта 2015 г. N Ф03-164/15 по делу N А04-1336/2014

11 марта 2015 г.

Дело N А04-1336/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

от ИП Дробышева Ю.М.: Дуров В.Н., представитель по доверенности без номера от 28.02.2015;

от Комитета по управлению имуществом города Благовещенска: Орефьева Е.Г., представитель по доверенности без номера от 23.09.2014;

от администрации города Благовещенска: Черепенко Т.Л., представитель по доверенности от 04.09.2014 N 9458;

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дробышева Юрия Михайловича на решение от 09.10.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А04-1336/2014 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Шишов О.А., в апелляционном суде судьи Гричановская Е.В., Дроздова В.Г., Иноземцев И.В.

По иску индивидуального предпринимателя Дробышева Юрия Михайловича

к муниципальному образованию города Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, администрация города Благовещенска

третьи лица: Финансовое управление администрации города Благовещенска, Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области

о взыскании 8 334 783 руб.

Индивидуальный предприниматель Дробышев Юрий Михайлович (ОГРНИП 304280104800069, ИНН 280100382582; далее — ИП Дробышев Ю.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к муниципальному образованию города Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее — Комитет) о возмещении 8 753 000 руб. расходов на самовольную постройку (реконструкцию) здания по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133; далее — администрация).

Иск заявлен на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ и обусловлен фактом регистрации права муниципальной собственности на самовольную постройку, созданную предпринимателем в результате реконструкции арендуемого им объекта недвижимости, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по другим делам N N А04-8480/2009, А04-1186/2010 и А04-3061/2010. В такой ситуации собственник обязан возместить истцу все расходы на вновь созданный объект, в размере, определенном судом.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Финансовое управление администрации города Благовещенска и Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области.

Решением суда от 09.10.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что реконструированное предпринимателем здание не являться новым объектом недвижимости, а фактически выполненные истцом строительные работы по существу являются неотделимыми улучшениями арендуемого имущества, произведенными без согласия собственника, в связи с чем они не подлежат возмещению в силу статьи 623 ГК РФ.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ИП Дробышев Ю.М. выражает несогласие с принятыми по настоящему делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить заявленные требования.

По мнению заявителя жалобы, выводы судебных инстанций о том, что в результате осуществленной реконструкции не было создано нового объекта недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также противоречат фактам, ранее установленным при рассмотрении судами других дел с участием тех же лиц.

Комитет и администрация в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы и настаивают на том, что изменения арендуемого объекта правильно квалифицированы судами в качестве неотделимых улучшений. Третьи лица отзывы на кассационную жалобу не представили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители истца и ответчиков поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее соответственно, дав по ним соответствующие пояснения.

Финансовое управление администрации города Благовещенска и Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284 , 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Дробышевым Ю.М. (арендатор) заключен договор аренды от 21.04.2000 N 338 по условиям которого предпринимателю во временное пользование на срок с 24.04.2000 по 31.12.204 было передано нежилое помещение — мастерская, площадью 379,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172, и являющееся муниципальной собственностью. При этом договором предусмотрено, что арендатор должен привести за свой счет арендуемое помещение в состояние, соответствующее его назначению.

Пунктом 2.2.4 на арендатора возложена обязанность содержать помещение в хорошем состоянии с учетом нормального износа, предусмотрены инвестиции, направленные на улучшение и реконструкцию помещения. Одновременно с этим установлен запрет на проведение неотделимых улучшений без письменного согласия арендодателя.

Согласно акту приема-передачи от 04.05.2000 предпринимателю фактически передано отдельно стоящее здание по ул. Амурской, 172 общей площадью 395,2 кв.м в непригодном для эксплуатации состоянии. В акте также указано на необходимость проведения арендатором ремонтных работ за счет собственных средств, без компенсации затрат арендодателем.

Постановлением мэра города Благовещенска от 21.08.2000 N 1961 с учетом согласия Комитета ИП Дробышеву Ю.М. разрешена разработка проекта реконструкции арендуемого здания бывшей котельной под автостоянку с автомойкой.

Постановлением администрации от 23.05.2001 N 1121 утвержден акт выбора земельного участка для размещения въездного пандуса и предпринимателю предварительно согласовано место размещение пандуса для въезда на второй этаж автостоянки.

Впоследствии ИП Дробышевым Ю.М. с привлечением подрядчика, но без получения в установленном законом порядке разрешительной документации, осуществлены строительные работы, в результате которых арендуемое им имущество было реконструировано путем возведения пристройки площадью 61,2 кв.м (въездной пандус на 2-й этаж), выполнения междуэтажного перекрытия и строительства второго этажа в кирпичном исполнении общей площадью 276,4 кв.м.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 25.12.2008 спорное здание мастерской по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172, состоит из основного строения литер А, трех пристроек к нему литеры А1, А2, А3, и имеет два этажа общей площадью 690,4 кв.м.

Право собственности муниципального образования города Благовещенска на указанный реконструированный объект недвижимости зарегистрировано в публичном реестре (ЕГРП), о чем правообладателю выдано свидетельство о регистрации от 14.09.2012 серии 28АА N 732610.

Кроме того, в связи с изменением арендуемого имущества сторонами заключено дополнительное соглашение от 21.09.2012 к договору аренды от 21.04.2000 N 338, согласно которому предмет данного договора определен как нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности города Благовещенска, по адресу ул. Амурская, 172, литер АА1А2А3, общей площадью 690,4 кв.м, в том числе: помещения N 1-8, 1 этаж площадью 414 кв.м, использование — мастерская; помещения N 1-4, 2 этаж, площадью 276, 4 кв.м, использование — мастерская.

Ссылаясь на то, что после государственной регистрации права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, собственник отказался компенсировать понесенные предпринимателем затраты на созданное без необходимых разрешений имущество, являющееся самовольной постройкой, истец на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что между сторонами существуют арендные отношения, предметом которых является спорный объект недвижимости. В данном случае суды сочли, что осуществленные предпринимателем строительные работы не привели к созданию нового имущества, а в силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ являются его неотделимыми улучшениями, связанными с необходимостью приведения арендуемых помещений в надлежащее состояние, как это предусмотрено условиями договора.

При таких обстоятельствах суды указали на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права и невозможность применения норм статьи 222 ГК РФ. Вместе с тем, поскольку Комитет своего согласия на проведение реконструкции не давал и обязанность арендодателя возместить понесенные арендатором расходы договором не предусмотрена, суды сочли иск не подлежащим удовлетворению.

Однако судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В данном случае договором аренды от 21.04.2000 N 338 и актом приема-передачи от 04.05.2000 предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств осуществить ремонт арендуемого имущества и привести помещения в состояние, соответствующее их назначению.

По правилам пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом ( пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Вместе с тем действующее законодательство не содержит понятий, объемов и видов неотделимых улучшений, в результате которых изменяется предмет аренды.

На момент проведения ИП Дробышевым Ю.М. строительных работ по возведению пристройки и строительству второго этажа в спорном объекте недвижимости действовал Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, согласно статье 62 которого для осуществления реконструкции здания требовалось получения разрешения на строительство. Такое разрешение не выдавалось в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Как следует из содержания письма Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письма Минфина СССР от 29.05.1984 N 80, письма Госстроя России от 28.04.1994 N 16-14/63, реконструкцией зданий и сооружений является производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.

По смыслу приведенных выше определений, отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, однако его эксплуатационных качества могут улучшаться. При реконструкции, напротив, указанные показатели существенным образом изменяются, что приводит к созданию нового объекта.

Согласно действующему Градостроительном кодексу РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, в частности, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; а также при капитальном ремонте объектов капитального строительства ( пункты 2 , 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, в силу прямого указания пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

В пункте 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Поскольку реконструкция арендуемого объекта осуществлена предпринимателем без получения необходимого разрешения, то созданное в результате этого имущество является самовольной постройкой.

Аналогичные выводы содержаться в судебных актах, вступивших в законную силу, принятых по результатам ранее рассмотренных споров между ИП Дробышевым Ю.М., Комитетом и администрацией (дела N N А04-8480/2009, А04-1186/2010 и А04-3061/2010).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом утверждение арбитражных судов о том, что в результате возведения пристройки и надстройки второго этажа не было создано нового объекта недвижимости не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и противоречат преюдициальным выводам, изложенным в ранее принятых судебных актах по спорам между теми же лицами.

Действительно, улучшения предмета аренды (как отделимые, так и неотделимые) не влекут создания нового имущества (в том числе объекта недвижимости), поскольку для этого требуется соблюдение специальных процедур, предусмотренных законодательством.

Однако в рассматриваемой ситуации изменение характеристик переданного предпринимателю в аренду объекта недвижимости носит существенный характер, поскольку произошло увеличение не только его параметров (площадь, этажность), но появились новые технико-экономические показатели, многократно возросла стоимость имущества.

При этом суды первой и апелляционной инстанций не привели в судебных актах обоснований, позволяющих отнести выполненные предпринимателем работы к капитальному ремонту здания, обязанность по осуществлению которого возложена на него по договору. Поэтому вывод судов о том, что результатом таких работ являются неотделимые улучшения арендуемого имущества, следует признать ошибочным.

Условия договора также не позволяют возложить на предпринимателя понесенные им затраты, поскольку объем осуществленных работ выходит за рамки обязательств арендатора по приведению переданного имущества в состояние, соответствующее его назначению.

Более того, уполномоченные органы местного самоуправления не только не требовали от предпринимателя приведения арендуемого имущества в первоначальное состояние, либо сноса самовольно возведенных пристройки и надстройки второго этажа, но и предприняли меры по легализации самовольной постройки, зарегистрировав право муниципальной собственности на спорное имущество в публичном реестре.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку в предусмотренных законом случаях может быть установлено и во внесудебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Пункт 3 статьи 623 ГК РФ является диспозитивной нормой и не исключает возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, в ситуациях, когда это прямо предусмотрено законом.

Кроме того, выводы судов о том, что реконструкция спорного объекта проводилась без согласия арендодателя, сделаны без оценки всех имеющихся в деле доказательств, в том числе касающихся вопроса получения разрешения на разработку проектной документации и выбора места размещения пандуса для въезда на второй этаж автостоянки (Постановление мэра города Благовещенска от 21.08.2000 N 1961 и Постановление администрации от 23.05.2001 N 1121). О выполнении реконструкции помещений бывшей котельной, находящейся в аварийном состоянии, с согласия Комитета также упомянуто в его письме от 06.02.2001, направленном в адрес мэра города Благовещенска с просьбой о выделении земельного участка.

Тот факт, что предпринимателем не было получено необходимое разрешение на выполнение реконструкции в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, сам по себе не свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя (собственника) на проведение такой реконструкции. Более того, собственник воспользовался конечным результатом и зарегистрировал за собой право на реконструированный объект недвижимости.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права, и содержащие выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам спора, признаются судом кассационной инстанции подлежащими отмене на основании частей 1 , 2 статьи 288 АПК РФ.

Дело направляется на новое рассмотрение в первую инстанцию, при котором суду следует на основе оценки имеющихся в материалах дела доказательств определить обоснованный размер подлежащих возмещению истцу расходов, понесенных им на самовольную постройку, право собственности на которую в настоящее время зарегистрировано за муниципальным образованием.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

решение от 09.10.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу N А04-1336/2014 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсуждение закрыто.