Земельное право европейских стран

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

В результате изучения данной главы студент должен знать:

– как развивается земельное законодательство в ближнем зарубежье, в странах Западной Европы, Америки, Азии;

– чем объясняются особенности регулирования земельных отношений в странах Содружества Независимых Государств;

– как осуществляется сочетание конституционных, государственных, административно-правовых и либеральных, гражданско- правовых тенденций регулирования земельных отношений;

– почему регулирование земельных отношений нередко увязывается с ведением сельского хозяйства;

– что полезного для России можно творчески использовать в регулировании земельных отношений за рубежом.

Отражение задач охраны и рационального использования земель в конституциях и законах зарубежных стран и обеспечения земельных прав и обязанностей граждан было вызвано временем и историческими обстоятельствами подготовки, обсуждения и принятия земельных законов, уровнем социальной защищенности населения, правовыми традициями и реалиями современности, степенью обеспеченности правовых деклараций экономическими условиями жизни, климатом, плотностью населения и остротой наличия, распределения и рационального использования земель и иных природных ресурсов.

В законах первой половины XX в. можно встретить довольно скупые и общие принципы использования природных ресурсов – земли, ее недр, вод, лесов. В конце XX в. в законы различных стран вносятся не только положения о рациональном потреблении и сбережении земель как условиях жизни человека, но и дополнения о правах человека на окружающую среду, его экологических обязанностях, мерах государства по оздоровлению природы, прежде всего в целях охраны здоровья людей.

Освоение международного и зарубежного опыта актуализируется в связи с созданием Таможенного союза России, Беларуси и Казахстана, образованием Союзного государства России и Беларуси, вступлением России во Всемирную торговую организацию, глобализацией экономической жизни.

Многие страны восприняли и ввели земельно-правовые нормы прежде всего через европейские концепции прав и свобод человека и гражданина, провозглашая в своих конституциях соответствующие естественные земельные права граждан. В большинстве конституций европейских стран значительные полномочия по сбережению земель и иных природных ресурсов предусматриваются за государством и в ряде случаев подробно конкретизируются; благоприятная среда считается приоритетной ценностью человека и общества; охрана земель и всей окружающей среды возлагается прежде всего на государство, решающее, таким образом, задачи по рациональному использованию земель.

Особенности развития земельных отношений за рубежом

Дугина Татьяна Александровна,кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и маркетинг в АПК ФГБОУ ВПО Волгоградский государственный аграрный университет, г. Волгоград[email protected]

Особенности развития земельных отношений за рубежом

Аннотация.В статье изучены особенностисовременных земельных отношений в сельском хозяйстве зарубежных стран. Предложены рекомендации для формирования целостных земельных массивов в аграрном производстве, способствующих повышению эффективности землепользования.Ключевые слова:земельная доля, земельный массив, государственное регулирование, арендное землепользование.

Сегодня значительная часть обрабатываемых земель в мире находится в аренде: в Великобритании и Австралии ‬около 40%; в США ‬66%, в странах ЕС ‬48%; в Нидерландах ‬35%[1]. Земельные отношения в большинстве Европейских стран относятся к типу развитых земельных отношений. Они характеризуются стабильностью, разработанностью рыночных институтов и прав, гарантий, отсутствием активных земельных преобразований. Современная аграрная политика этих стран связана, главным образом, с экологическими проблемами сохранения и улучшения качества земли, поддержания ландшафтного земледелия. Поэтому в развитых странах доля земель, меняющих собственника (через продажу, дарение, наследование), невысока: в Дании ‬около 4 %, в США и Ирландии ‬около 3 %, в Великобритании, Франции и Италии ‬не менее 2 %, в Западной Германии, Бельгии ‬1,5 %. Ограниченность земельного оборота объясняется разными причинами. Большинство собственников предпочитают не расставаться со своим участком, рассматривая его как самовозрастающий капитал. Регулирующее значение государства также сказывается на ограничении оборота земель. Например, в Австрии продажа земель, площадь которых превышает 2 га, возможна лишь с согласия (одобрения) земельных комитетов, запрещена продажа сельскохозяйственной земли лицам, не являющимся фермерами по профессии, и иностранцам. На этом фоне наиболее привлекательной представляется аренда земли. Для аренды сельскохозяйственных земель в различных странах характерна своя специфика (табл.1). Представленное обобщение литературных источников по исследуемому вопросу позволило выявить условия, обеспечивающие функционирование арендных земельных отношений за рубежом и сравнить их по основным параметрам с отечественными. Одним из основных условий сельскохозяйственной аренды являются неизменность целевого назначения земельного участка и срок аренды. В договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения практически во всех странах обязательными являются также условия об объекте, субъекте, арендной плате, об основаниях прекращения. Из всех названных условий арендного соглашения наиболее значимым являются сроки аренды. Например, во Франциипрактикуется несколько видов аренды в зависимости от сроков: обычная (продолжительностью до 9 лет), долгосрочная (18 лет без права прекращения срока или 25 лет с правом прекращения), ежегодная (до 6 лет, но ежегодно возобновляемая), которая на период активной работы (до 25 лет) по соглашению сторон может быть переведена в долгосрочную.

Таблица 1 Основные характеристики аренды сельскохозяйственных угодий за рубежом[2,3,4]СтранаДоля земель, вовлеченных в арендные отношенияДлительность и регулированиеконтрактов по арендеВеликобритания38,4%Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем.Нидерлан‬ды 31,5%Срок аренды ‬минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет для всей фирмы. Максимальный уровень арендной платы устанавливается законодательством.Бельгия 66,2%Срок аренды ‬минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством.Франция 56,2%Срок аренды ‬минимум 9 лет. Размер арендной платы устанавливается законодательством.Португалия 24,6%Срок аренды ‬минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда ‬7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов.Норвегия 21 %При заключении арендных договоров сроком более, чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком.Германия 42%Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, это касается отдельных участков земли, и 18 лет, если это хозяйство в целом.Италия 18,4%Минимальный срок аренды ‬15 лет для низинных земель и 6 лет для горных. Арендная плата рассчитывается исходя из стандартов, установленных властями.США 66,1%Срок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком.Япония 13,1%Максимальный срок аренды ‬20 лет. Арендная плата устанавливается исходя из стандартов, установленных властями.Дания 13,1%Максимальный срок аренды ‬30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком.

В Австрии срок продолжительности аренды во многом определяется преобладающим набором культур. Если, например, участок используют для выращивания винограда, плодов и ягод и сдают в аренду целиком, то срок ее должен быть не менее 15 лет.В Великобритании распространена долгосрочная аренда, отсутствуют ограничения, связанные со сроком найма земли. Встречаются соглашения на 99 лет, но в основном сроки аренды короче. Право аренды может быть продано и заложено. В Германии аренда обычно длится 99 лет, и последний арендатор имеет право на ее продление. В целом можно отметить стремление многих государств удлинить сроки аренды, с целью защиты прав арендатора как производителя сельскохозяйственной продукции. Академик РАСХН В.И.Назаренко основными критериями определяет сроки аренды и регулирование контрактов государством[4]. Различен и механизм сдачи земли в аренду. Например, в США используется многоступенчатая аренда государственных земель. В этом случае государство выступает основным арендодателем, сдавая земли государственным хозяйствам или фермерским кооперативам, которые могут, в свою очередь, выступать в качестве арендодателей перед вторичными коллективами или отдельными фермерами. Последние (при условии, что это предусмотрено договором с вторичным арендодателем) могут еще раз совершить арендную сделку. Характерными чертами сельского хозяйства развивающихся стран Азии, Африки и Латинской Америки является многообразие форм землепользования с концентрацией земельных массивов в руках немногочисленной группы землевладельцев‬латифундистов и крупных корпораций. Так, например, вЛатинской Америке 10 % крупных землевладельцев‬собственников владеют 90% земель, а средний размер латифундии может в сотни раз превышать величину крестьянского надела. Владельцы таких латифундий, в большинстве своем, являются арендодателями своих неиспользуемых земель. В Таиланде за последние 15 лет число арендаторов сельскохозяйственных земель увеличилось на 20%, в настоящее время удельный вес арендованных земель в общей площади превысил 50%. Необходимо отметить, что товарное производство ведется лишь в хозяйствах, арендующих более 5 га. Поскольку серьезной проблемой азиатского региона является перенаселение, спрос на землю здесь очень высок. В Индонезии, например, часть хозяйств осуществляет свою деятельность на участках земли площадью менее 1 га, что в данном регионе является минимальной границей для обеспечения прожиточного минимума крестьянской семьи. В таких условиях крестьяне вынуждены прибегать к аренде земли[5]. Во многих странах Юго‬Восточной Азии крупными земельными собственниками являются буддийские храмы и монастыри, земля сдается в аренду живущим по соседству крестьянам. Как отмечалось нами ранее, неотъемлемым условием арендного соглашения является арендная плата. Методические подходы к определению арендной платы в зарубежных странах значительно варьируют. Арендная плата за землю по договору сельскохозяйственной аренды устанавливается либо в денежном выражении, либо в натуральной форме. В настоящее время в странах Западной Европы, США, Канады преобладают денежные расчеты между арендатором и арендодателем. Во Франции размер арендной платы зависит от стоимости продукции, произведенной в хозяйстве, срока аренды, состояния и размера строений, качества почвы. В соответствии с законодательством арендная плата не должна превышать трети получаемой продукции. В случае гибели урожая собственник земли не имеет права на получение арендной платы. В договорах аренды обычно предусматриваются скидки с арендной платы при неурожае или при снижении выхода продукции по независящим от арендатора причинам. В Германиипри установлении арендной платы действует принцип свободного ценообразования. Форма арендной платы не установлена в законодательном порядке, но на практике почти всегда выплачивается в денежной форме.В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются о размере арендных платежей. В других государствах, где аренда имеет большее значение, существует законодательство по регулированию арендной платы. В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но рассматривают и утверждают ее местные власти согласно стандартам, регулирующим размер такой оплаты. Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение арендной платы в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату, устанавливая максимальные или стандартные ее размеры. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Исчисляют арендную плату при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы. В развивающихся странах, таких как Чили, Боливия, Бразилия распространена отработка. В Колумбии почти половина арендаторов выплачивает арендную плату частью своего урожая. В странах Латинской Америки практически не встречается денежная форма арендной платы. В Колумбии почти половина арендаторов выплачивают арендную плату частью своего урожая. В среднем, крестьяне вынуждены отдавать собственнику земли 50‬65 % урожая. Как известно, серьезной проблемой для азиатского региона является перенаселение. В связи с высоким спросом на землю арендная плата достигает 60‬70% стоимости полученного урожая. Преобладающей формой арендной платы в Индонезии, как и в большинстве азиатских стран, является натуральная. В Таиланде помимо натуральной и отработочной, широкое распространение получила такая форма аренды, как испольщина. Денежную арендную плату вносят не более 25 % хозяйств. В Югославии запрещено возмещение арендной платы долей полученного урожая, поэтому плата за пользование арендуемыми землями осуществляется лишь в денежной форме.Таким образом, регулирование арендной платы зависит от специфики каждой страны, и поэтому выявить общую закономерность здесь трудно. Здесь важны и национальные традиции, и землеобеспеченность. Важно отметить стремление развитых государств регулировать арендные ставки.Сельскохозяйственные угодья охраняются более активно там, где площадь их ограничена. В некоторых государствах для ведения сельскохозяйственной деятельности требуется получение лицензии, и практически все страны обязывают фермеров к добросовестной и рациональной обработке сельскохозяйственных угодий. Государство вынуждено для усиления гарантий и защиты тех, кто обрабатывает землю, кто имеет право собственности на нее, идти на ограничение принципа свободы договоров, брать под контроль решение правовых вопросов, связанных с заключением договоров аренды, расчетов арендатора с собственником земельного участка. Причем государственное регулирование арендных отношений наиболее значимое, как ни странно, в странах с развитой экономикой, а сроки аренды привязаны строго к культуре земледелия ‬севооборотам (табл. 2).Так, для того, чтобы укрепить самостоятельность арендатора во взаимоотношениях с собственником земельного участка, Устав сельскохозяйственной аренды Франции устанавливает различные правовые гарантии: нерасторжимость договора аренды до истечения срока его действия; право на возобновление договора сельскохозяйственной аренды по истечении срока его действия;право аренды по наследству после смерти арендатора в пользу его родственников, работающих в хозяйстве вместе с арендатором; право арендатора на выкуп арендованной земли; право на получение компенсации за вынужденный отказ от земли.Таблица 2 Особенности аренды в сельском хозяйстве стран с различным уровнем развития экономики[5]СравниваемыепараметрыРазвивающиесястраныСтраны с переходнойэкономикойРазвитые страныХарактер производстваНетоварный(потребитель‬ский)В основном товарныйТоварный Предметарендных отношенийЗемляЗемля, сельскохозяйственная техникаЗемля, техника, готовые фермыСроки арендыМинимальные (от одного до трех лет)Различные (в зависимости от местных условий), с правом продленияКратные продолжительности севооборота, справом выкупаОсобенности заключения договора Заключается преимущест‬венно Заключается как в письменной, так и в устной Заключается как в письменной, так и в арендыв устной формеформеустной формеФорма арендной платыОтработка, продуктовая, денежнаяИздольщина, натуральная, денежнаяНатуральная, денежнаяГосударственное регулирование арендных отношенийСлабое Совершенствование законодательства в направлении защиты прав арендаторовЗначительное Направления распространения арендыШироко распространена в частном сектореЧеткой тенденции не прослеживаетсяПреобладает в крупных товарных хозяйствах

Законодательные акты об аренде в развитых странах направлены преимущественно на защиту интересов арендаторов как непосредственных производителей сельскохозяйственной продукции. Поэтому в большинстве стран арендодатель не имеет права расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, если арендатор своевременно и в полном объеме вносит арендную плату, эффективно использует вверенные ему землю и технику, добросовестно выполняет другие условия договора. В то же время арендатор может прервать договор аренды в любое время, сообщив об этом заранее арендодателю.Рассмотренные нами особенности арендных отношений в странах с различными экономическими, правовыми, природными и национальными принципами и устоями, позволили выявить следующее:‬в большинстве зарубежных стран аренда сельскохозяйственных земель играет если не основную, то важную роль в структуре землепользования, в последние годы правомочия все более и более распределяются в пользу арендатора, поскольку для гарантированного ведения хозяйства арендатор должен быть уверен в долгосрочности своих арендных прав, с этой целью в ряде стран устанавливаются минимальные сроки аренды, или оговаривается, что нельзя прекратить аренду, если арендатор не нарушает условий контракта и успешно хозяйствует;‬важным моментом, который, по нашему мнению, следует закрепить законодательно и в России, является то, что в развитых странах сроки аренды равны продолжительностисевооборота или кратны ему; ‬законодательное регулирование всех сторон арендных отношений в землепользовании (сроки аренды, виды и формы арендной платы, критерии составления арендного договора) наиболее развито именно в тех странах, где площади сельскохозяйственных угодий наиболее ограничены. Однако, учитывая непродолжительный срок функционирования арендных отношений в России, их неразработанность, высокий уровень коррупции на этапе становления цивилизованного земельного рынка, следует усилить законодательное обеспечение арендных отношений, несмотря на то, что Россия располагает значительными земельными ресурсами. Вместе с тем следует иметь ввиду, что «…использование зарубежного опыта при решении земельного вопроса в России должно осуществляться с большойосторожностью, с учетом конкретных культурных, природных и исторических условийª, отмечает Е.С.Строев[6]. И все же, поскольку Россия по своим культурно‬историческим и социально‬экономическим основам, по природным условиям и большому их территориальному разнообразию является в высшей степени уникальной страной, правильный подход к земельному переустройству в ней требует учета опыта разных стран.Широкое распространение в зарубежной практике аренды земли, в том числе и находящейся в государственной собственности, отвечает и российским задачам постепенного вхождения в рыночные отношения, эффективного распределения и перераспределения земли при условии контроля за ее использованием. Цель государства при передаче своих земель ‬не столько получение максимальных доходов от этой операции, сколько обеспечение рационального использования земель, решение социальных задач (сокращение безработицы, увеличение доходов населения, устойчивое развитие сельских территорий и т.п.). Для частных собственников передача сельскохозяйственных земель в аренду является чисто коммерческой операцией, направленной на получение своей доли дохода[1]. Поэтому вопрос использования земельных долей, включение их в земельный оборот с целью эффективного землепользования, является вопросом государственной важности, который, на наш взгляд, не решен законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª. Главным препятствием развития земельного оборота является необходимость выделения земельных долей в натуре. И здесь уместно прокомментировать опыт межевания в России в конце XIXвека.Судебно‬межевое производство было «совершенно не по силам крестьянскому населению и по своей сложности, и по дороговизне, и по отсутствию специалистов поверенныхª. Характерными чертами крестьянского землевладения оставались дробность, длинноземелье, дальность и чересполосность расположения земель с владельцами разных категорий. Межевые споры тянулись десятилетиями, были разорительными для сторон и, как правило, прекращались изза невозможности оплатить судебные издержки. Данные моменты можно применить и к современной действительности, связанной с выделением земельных долей в натуре, которыми были наделены все работники сельхозорганизаций и сельская интеллигенция. Дороговизна межевых мероприятий, особенности внутрихозяйственного землеустройства, судебные разбирательства между сособственниками земельных участков по поводу месторасположения земельных долей препятствуют полноценному включению на современном этапе селькохозяйственных угодий в земельный оборот, затрудняет развитие села, так же как и «тяжелое наследие отжившей крепостнической эпохи затрудняло развитие деревни, определяло сохранение крепостнических пережитков в отношениях между крестьянами и частными владельцамиª[6]. Важная заслуга столыпинского реформирования ‬расширение гражданских прав крестьянства. Освобождение от крепостной зависимости после 1861 г. не означало полной свободы ‬сохранялась зависимость от мирского общества. Как отмечал Столыпин, новым аграрным законодательством « отменяется … насильственное прикрепление крестьянина к общине, уничтожается закрепощение личности, несовместимое с понятием о свободе человека и человеческого трудаª[7]. Следует отметить, что многие крестьяне тяготились общиной, полагая, что в общине земля не имеет хозяина, который мог бы свободно распоряжаться ею, об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в 1902 г. в Смоленской губернии. В.И.Назаренко приводит суждения крестьян: «При общинном владении понаучному, новаторскому работать невозможно, и все обрабатывают так, как работали их предкиª.«Земельные переделы любят пьяницы и лентяи, которые стараются поживиться за счет лучших крестьянª.«И начинать и кончать уборку хлеба и сена надо вместе, иначе грозят убытки от потрав соседямиª.Переделы затрудняли и задерживали введение интенсивной культуры земледелия, временное владение землей вынуждало крестьян чрезмерно эксплуатировать естественное плодородие земли[8].Проводя аналогию по расширению гражданских прав крестьян при проведении земельной реформы в России в 1990е годы, следует заметить, что по истечении 20 лет так и не был решен извечный земельный вопрос и, в первую очередь, до сих пор государство не предложило механизма упорядочения земельных долей. Всем ясно, что существующее положение не может быть долгим, а межевание с целью выделения земельных долей в натуре, предусмотренное Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª вопервых, дорогостоящее мероприятие, вовторых, способствует выведению большой части земель из сельскохозяйственногооборота, втретьих, создает социальное напряжение на селе. Важен другой подход, обеспечивающий менее болезненное вживание в новые земельные отношения, и здесь без аренды и ее государственного регулирования и поддержки не обойтись. Иначе аренда так и не получит своего должного развития и останется в половинчатом решении. И здесь, подчеркнем еще раз, полезен опыт других стран, с учетом которого попытаемся в своей работе в последующих разделах сформулировать основные законодательные инициативы по данному вопросу. Государство ныне, принимая сторону арендатора, тем самым способствует эффективному использованию земли. При этом мы видим последовательное расширение прав арендатора, гарантирование его заинтересованности в поддержании и улучшении биологического состояния почвы, проведении на ней за счет дополнительных капиталовложений мелиоративных работ и т.д. Нагляден правовой приоритет арендатора, это должно быть заложено в земельном законодательстве. Особое значение система долгосрочной аренды, тем более с правом наследования и выкупа имеет на истощенных, неудобных землях, с тем чтобы она побуждала арендатора к вложениям средств в улучшение земли, мелиорацию и другие мероприятия. Зарубежный опыт показывает, что эффективное сельское хозяйство может вестись и на частновладельческой, и на арендованной, и на государственной земле. В Англии, классической стране ведения хозяйства на арендной земле, перешли в основном к системе фермер ‬собственник земли, в Германии ‬напротив, около половины сельхозугодий арендованы, во Франции и Бельгии ‬две трети. Наиболее плодородные земли Голландии ‬польдеры ‬являются государственной собственностью. И во всех этих странах достигнут наивысший в мире уровень интенсивности сельскохозяйственного производства, несмотря на различия в формах земельной собственности и землепользования[10]. Дело в главном ‬в экономическом механизме и климате, который создавал бы условия для эффективного ведения сельского хозяйства, а арендные отношения сегодня нужны России с целью упорядочения земельныхдолей на пути становления цивилизованного оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ссылки на источники1.Земельные отношения в сельском хозяйстве. ‬Москва. ‬2005 г. ‬302с.2.Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости/ А.А.Варламов, А.В.Севостьянов. ‬М.: КолосС, 2006. ‬265 с.; 3.

Иванова, С.В. Сравнительная характеристика арендных земельных отношений в России и зарубежных странах / С.В. Иванова // Аграрное и земельное право. ‬2005. ‬№3. ‬С. 79‬87; 4.Назаренко, В.И. Россия и зарубежные страны. Модели аграрной политики / В.И. Назаренко. ‬М.: Памятники исторической мысли, 2008. ‬467 с.5.Буянов, А. Зарубежный опыт организации арендных отношений / А.Буянов // Международный сельскохозяйственный журнал. ‬2001. ‬№ 3.‬с.33‬37.6.Земельный вопрос / Под ред. Е.С. Строева.‬М.: Колос, 1999. ‬536 с.7.Шмелев, Г.И. Аграрная политика и аграрные отношения в России в ХХ веке /Г.И. Шмелев. ‬М.: Наука, 2000. ‬255 с.8.Назаренко, В.И. Земельные отношения и рынок земли / В.И.Назаренко, Г.И. Шмелев. ‬М., 2005. ‬292 с.9.Аграрные отношения: теория, историческая практика, перспективы развития / Под ред. И.Н.Буздалова. ‬М.: Наука, 1993. ‬270 с.10.Шепитько, Р.С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании: монография / Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина.Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. ‬116 с.

17. Правовое регулирование земельных отношений в зарубежных странах 1 .Регулирование земельных отношений в развитых странах западной Европы и в Америке

Экономика большинства государств мира подчиняется общим закономерностям, присущим развитию товарного производства. Они вызывают к жизни сходные формы хозяйствования Юридическая наука также должна признать общность в развитии правовых систем, проявляющуюся в сближении гармонизации национальных

правовых систем и отдельных институтов (особенно в Европе).

Классические правовые механизмы (и современные их разновидности) используемее для закрепления складывающихся отношений между экономическими субъектами

должны применяться и у нас для воздействия на развитие сельского хозяйства. Это различные виды договоров аренды, купли-продажи,

коллективные соглашения, плановые договоры; формы объединений: кооперативы товарищества, акционерные общества, межхозяйственные объединения; формы ведения хозяйства крестьянские хозяйства сельскохозяйственные предприятия с ограниченной ответственностью и др. Земля выполняет важные функции во многих сферах экономической деятельности, B сельском хозяйстве и горной промышленности земля — составная часть процесса производства, а в области перевозок, коммуникаций, производства и торговли — пространство для необходимых экономических отношений.

Природа разрешенных, или санкционированных, систем собственности и степень регулятивной деятельности, приемлемой для земельной собственности, определяют пределы, в которых экономическая деятельность

отклоняется от рыночного результата.

B странах, юридические традиции которых восходят к системе британского общего права, большая часть правового регулирования и контроля за использованием земли осуществляется при помощи сохраненных а государством полномочий в отношении собственности. K их числу относятся: полицейские полномочия по принудительному

отчуждению частной собственности и по взиманию налогов.

Соединенные Штаты, не знавшие королевской власти, приняли большую часть английского земельного законодательства, но заменяли монарха государством Соответственно различные уровни государственной власти рассматривались в качестве субъектов, наделенных полномочиями в отношении земли. Отметим, что полномочия, осуществляемые государством, являются сохранившимися полномочиями. Права государства были признаны государственным органом с момента передачи государством земли первому частному собственнику. Это не та ситуация, когда права изымаются от частных собственников.

B США существует распределение по зонам, контроль за загрязненнее окружающей среды, установление минимальных и максимальных границ земельных участков предоставляемых для жилищного строительства, минимальных и максимальных расстояний от улиц до жилых домов и требований, предъявляемых к улицам и тротуарам.

B Соединенных Штатах решения, касающиеся использования фермерской земли, подвержены влиянию со стороны федерального правительства благодаря полномочиям по производству расходов и по торговле внутри штата.

Ha использование земли также может быть оказано воздействие при помощи полномочий государства как собственнике в тех случаях, когда определенные государственные органы управляют предприятиями или осуществляют деятельность в котором земля выступает основным ресурсом.

Также в Америке возможно различным уровням государственной власти устанавливать налоги на стоимость собственности, включая землю. Это право широко используется для направления государственных доходов в распоряжение местной администрации (преимущественно в города и округа).

Право на принудительное отчуждение частной собственности предоставляет различным уровням государственной власти (и даже таким фирмам в частном секторе, как электротехнические предприятия, которые получили специальное разрешение использовать данное право) властные полномочия по изъятию частной собственности для публичных нужд при условий, что выплачивается справедливая компенсация. Государственный орган, желающий расширить автомагистраль или улицу для того, чтобы оборудовать парк, разместить больницу или получить частную собственность для какой-либо другой публичной потребности, может добиться этого. Следует подчеркнуть, что для осуществления данного полномочия получаемая земля должна приобретаться для публичного использования и должна быть выплачена справедливая компенсация. Экспроприация земли находящейся в частной собственности без возмещения запрещена и признана неконституционной во многих странах. B зависимости от конституционного распределения полномочий и властных функций «между штатами (или республиками, или провинциями) и целым государством могут иметь место различные основания регулирования.

Таким образом, если учесть что в США экономика развивается по рыночной системе, то все экономические процессы безусловно влияют на регулирование земельных отношений. Данное влияние можно определить в следующие тезисы:

І.Объем регулирования или применения правил невмешательства в рыночные силы приемлемый для приобретения земли и ее использования, нуждается в определении всякий раз, когда накладываются ограничения на использование земли. Объем или степень зонирования, например, необходимо определить в принимаемом законодательстве или иным образом. Напротив, рыночные силы действуют там, где рынок достаточно могуществен для того, чтобы влиять на способы использования земли.

2. Вторым измерением планирования использования земли выступает критерий, который должен применяться при осуществлении положений O планировании использования земли. Если решения по использованию земли принимаются самим рынком, главным критерием является прибыльность, поскольку поощряется эффективнейшее и наилучшее применение земли. Когда же решения о распределении выносятся не посредством рынка, а при помощи регулятивных действий, критерий указывается специально.

3. Bce рыночные решения по своей сути местные. Принятие решений децентрализовано. Если решения по использованию земли вынесены на основе процедур, отличных от рыночных, уровень принятия их должен быть точно определен. Соответственно решения могут быть вынесены на национальном или всесоюзном уровнях, на уровне республики или на уровне в пределах республики.

4. Рынок работает автоматически во временных рамках. Экономические выгоды, ожидаемые в будущем, вероятно, уменьшают сегодняшнюю стоимость. Если решения об использовании земли принимаются не на рыночной основе, а посредством регулирования, оно должно четко определять временной период, в течение которого решение эффективно.

5. Наконец, регулятивный подход к планированию использования земли обязательно подразумевает установление средств проведения в жизнь решений об использовании земли. B случае внерыночных распределений решения о планировании использования земли могут проводиться в жизнь посредством зонирования, взимания налогов, субсидий и других средств.

Определение закономерность просматривается и в землевладении для организации сельскохозяйственного производства в странах Западной Европы, Америки и Азии. B своей основе аграрная экономика этих стран зиждится на частной собственности на землю. Bce же было бы глубоким заблуждением утверждать, что частная собственность на землю является непременным условием для организации и эффективности фермерского хозяйства в развитых странах, успехов сельского хозяйства в целом. Bo Франции, например, 51% сельскохозяйственных угодий обрабатывается арендаторами, а не собственниками земли.

Земля в аренду сдается вместе с находящимися на ней постройками, сооружениями, инвентарем, т.е.договор аренды заключается на ферму в целом. Законодательство западных стран направлено на закрепление положений, обеспечивающих стабильность хозяйственной деятельности арендаторов и преимущественного права арендатора на продление аренды по истечении срока. Французское арендное право, которое в западном мире признано самым гибким и эффективным, содержит нормы, обеспечивающие охрану интересов арендатора перед собственником земли. Право собственника на возврат арендованного имущества может быть осуществлено при наличии следующих условий, если он, собственник земли, не достиг к моменту прекращения аренды пенсионного возраста, имеет необходимые знания для ведения сельскохозяйственной деятельности и финансовые возможности; если не нарушаются положения о слиянии хозяйств.

B английском законодательстве придается большое значение социальным, юридическим и финансовым требованиям, предъявляемым к претендующему на аренду земельного участка лицу. B частности арендатор должен иметь хорошее здоровье, быть работоспособным, обладать необходимыми знаниями и опытом работы в сельском хозяйстве и достаточным первоначальным капиталом.

B Италии, например, лицу, получающему земельный участок необходимо быть непосредственным производителем, т.е. обрабатывать землю собственным трудом или трудом членов своей семьи. Помимо явно выраженных представительных условий являться производителем и обладать эффективными профессиональными навыками.

B развитых странах давно не существует так называемого принципа «священной и неприкосновенной частной собственности на землю» Земля продается и покупается, но под строгим контролем со стороны государства и крестьянских ассоциаций. B германии покупать землю, как правило, может лишь тот, кто в течение не менее 10 лет был арендатором. B Норвегии, для того чтобы приобрести в собственность свыше одного гектара земли, нужно получить лицензию от государства, дав при этом обязательства жить и работать на земле постоянно.

Если ферма переходит. Если ферма переходит по наследству, то наследник должен выплатить специальный и немалый налог. B большинстве стран существуют законы, предупреждающие спекуляцию землей, обеспечивающие соблюдение тек называемого товарного оборота земли. Суть их сводиться к тому, что купленный земельный участок не может быть предметом купли-продажи в течение определенного срока с момента покупки. Например, во Франции такой срок равен 12 годам, в США — 15 годам.

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 499 553-09-05 Москва

+7 812 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 (800) 550-38-47 Россия

Земельные отношения

Земельное законодательство в других странах

Содержание статьи:

Земельное законодательство США

Земельное законодательство в США обладает четко выраженным государственным характером управления, пользования и защиты территорий. Принцип такой нормативной базы – практичное распоряжение сельскохозяйственными и лесными угодьями государства. Главный исполнительный орган власти США в области землепользования – Федеральное Землеустроительное бюро (Bureau of Land Management, BLM). В его ведении находятся функции по сдаче в аренду земли, продаже, регистрации договоров и ведению учета.

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Согласно законодательству США субъектами земельных отношений могут выступать различные физические и юридические лица, а также кадровый представитель органов федеральной власти по штатам. При этом покупку земли в Америке могут совершать только резиденты этого государства.

Правовые отношения в сфере землепользования определены нормативом «О федеральном землепользовании» 1976 года, принятом на заседании Конгресса и введенным в действие Сенатом США. Отдельные положения регулируются законами штатов и органов местного самоуправления.

Определение права на собственность в США носит абсолютный характер. Нарушение границ чужого владения без разрешения карается административной ответственностью и наложением штрафа. Собственник обладает возможностью извлекать природные ресурсы и иную прибыль без получения иных разрешительных документов. Исключением являются нарушения экологических норм при землепользовании.

Земельное законодательство во Франции

Основы современной эксплуатации территорий во Франции были заложены по окончании Второй мировой войны при проведении аграрной реформы. На основании такой программы землепользование начали модернизировать, привлекая наработки законодательной базы Германии и Испании.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Согласно земельному законодательству Франции право собственности на территории можно разделить на три формы:

Государственная форма собственности представляет собой смешанный тип пользования, при котором страна участвует при распоряжении имуществом как дольщик.

Земельное законодательство Франции состоит из кодексов:

  • Гражданского.
  • Окружающей среды.
  • Общего налогового, состоящего из двух книг.
  • Сельскохозяйственного.

Правовое регулирование во Франции разделено на централизованные органы власти и муниципальные образования в количестве 96 департаментов. Местные органы самоуправления названы «коммунами». Их количество – 36 000. Численность жителей в одной коммуне – 1,5-2,5 тысячи человек.

Основная проблема для землепользования в сфере развития сельского хозяйства Франции – существенный рост городов и поселений. При получении права приобретения и аренды земли во Франции учитываются нормы Европейского Союза, определяющие размеры квот для отдельного гражданина или компании.

Земельное законодательство в Германии

Основной источник немецкого права – Свод законов (Gesetzesbüchern). Принципы землепользования закреплены в частном праве, установленные гражданским кодексом (Bürgerliches Gesetzbuch).

Участниками правоотношений в Германии (ФРГ) являются физические лица и организации, государство и кадровые представители федеральных властей по Землям. Собственник в ФРГ ограничен в своих правах в интересах страны, муниципалитета и соседей. Для проведения некоторых строительных и изыскательных процедур необходимо получать письменное разрешение от владельцев соседних участков.

Определение права собственности на территории Германии производится путем регистрации соответствующей записи в земельной книге на участок. Данная процедура также осуществляется при внесении соответствующих данных в кадастровую книгу и информационную картотеку. Порядок заполнения таких бумаг и правила регистрации определены Положением о праве собственности на землю.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Ответственность за нарушение земельного законодательства Германии определено административной законодательной базой, которая отлична в зависимости от федеральной земли. В зависимости от нарушений предусмотрены выплаты штрафов или общественные работы. За нарушение экологических норм в крупных объемах предусмотрена уголовная ответственность.

Земельное законодательство в Великобритании

Согласно законодательной базе Великобритании, которая по существу не менялась уже сотни лет, вся земля принадлежит монарху. Остальные пользователи приобретают право на абсолютное пользование на основании купли-продажи или наследования. Принципы земельного законодательства Великобритании распространяются на территории Англии и Уэльса.

Участники земельных отношений в Великобритании: физические и юридические лица, обладающие абсолютным правом на землю монарха на основании Хартии.

Безусловная возможность распоряжаться участком называется «Freehold». Она предоставляет неограниченные права на использование земли и ее ресурсов, но только после предварительного соглашения с органами местной власти.

Долгосрочная аренда называется «Leasehold». Она не предполагает абсолютного владения. Например, для перепланировки квартиры или добычи природных ресурсов. Зато такой договор можно заключить на оговоренный срок, который может превышать сотни лет.

Земельное законодательство в Китае

В Китае (КНР) существует два вида собственности:

Система земельного законодательства Китая закрепляет основы по предоставлению территорий в аренду физическим и юридическим лицам. При этом распределение земель происходит путем проведения конкурсов.

В настоящий момент в КНР широкое развитие получило развитие сельской индустрии. При этом практически вся земля принадлежит государству, и право пользования передается на арендной основе. Договор аренды заключается чаще всего с главой отдельной семьи. После смерти гражданина-арендатора, территория передается по наследству. В случае необходимости наниматель может использовать землю в качестве залога.

Определение вещного права на землю в Китае осуществляется посредством двух основных документов:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
  2. Документ об аренде земельного участка. Заключается сроком до 70 лет.

Главная проблема этой КНР – ограниченность территории. Несмотря на то что по величине Китай уступает только России и Канаде, демографическая ситуация вынуждает органы власти этого государства обращать особое внимание на экономию ресурсов.

Исполнительный орган в области землепользования в КНР – Министерство земельных и природных ресурсов, которое принимает соответствующие постановления в зависимости от решения очередного пленума коммунистической партии Китая. Основные законы, регулирующие территориальные споры:

  • Конституция КНР.
  • Гражданско-процессуальный кодекс.
  • Лесной кодекс.
  • Закон о земле администрации.

Земельное законодательство в бывших странах СССР

Землепользование в странах бывшего СССР проходило развитие по общему сценарию, установленному зачастую на основании законодательных актов России.

Земельное законодательство Украины регламентировано Земельным кодексом и иными нормативными актами, принятыми на встречах Верховной Рады. Согласно изменениям 2015 года, государственный кадастр сведений о праве пользования на землю ведется на основании технической документации. Она предоставляется заинтересованной стороной в государственную службу Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.

Земельное законодательство Республики Беларусь устанавливается Кодексом о земле в третьей редакции 2008 года, отдельными нормативами и указами. Например, Указом №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». Система управления территориями Беларуси направлена на передачу недвижимости в длительную аренду тому гражданину или организации, которые наиболее эффективно смогут использовать такой участок или инвестировать в него средства.

Управление и распоряжение территориями в республике Казахстан регламентировано Земельным кодексом РК по состоянию на 24.11.15 г. Согласно закону, все земли этой страны определенны в общий фонд, разделенный на отдельные категории:

  • Специального назначения.
  • Особо охраняемые.
  • Лесного фонда.
  • Запасные.
  • Водного фонда.

Заключение

Особенности землепользования в других странах на примере трех наиболее крупных:

  1. В США территории распределены между государством (около 29%) и физическими и юридическими лицами. Правом приобрести участок обладают только граждане США.
  2. Во Франции недостаточно земельных ресурсов для развития сельского хозяйства. Вся земля находится в пользовании частных лиц и компаний. Для отдельных территорий государство сохранило власть на праве смешанного пользования.
  3. В Китае практически вся территория принадлежит государству, осуществляющему передачу земли в аренду сроком до 70 лет или на основании права наследования.

Обсуждение закрыто.